Hvem av oss har ikke underholdt visjoner om å kjøpe et nødstedt hus, fikse det og selge det for en kjekk fortjeneste? HGTV -programmer får det til å se helt enkelt ut - og morsomt også. Men til og med veteraner fra disse showene og store lommer sliter med å tjene penger på å bla hus - eller i det minste nok til å gjøre det verdt stresset og bryet.
12 12 12 12 12
Ikke overbevist? La oss forestille oss at vi kjøper et slitt gammelt hus for 300 000 dollar, investerer 50 000 dollar i reparasjoner og forbedringer og selger det for 400 000 dollar for et overskudd på 50 000 dollar. Høres ganske bra ut, ikke sant? Vel, i navnet på boblen sprengning, la oss se hvordan virkelighetens skarpe kanter kan stikke hull i vår flippende fantasi.
Årsak nr. 1: Kommisjoner
Hver gang du selger et hus, begynner du med tap, fordi du kommer til å betale gjennomsnittlig 5% til 6% i eiendomsmeglerprovisjoner. Selv om du selv er en eiendomsmegler, må du vanligvis betale minst kjøperagentens provisjon på 2,5% til 3%. Men for de fleste betyr det at du trenger et hjem for å verdsette verdien med minst 5% bare for å bryte det.
Ved å bruke det landsdekkende gjennomsnittet på 5,26% provisjon, betaler vi 21 040 dollar i eiendomsmeglergebyrer for å selge huset vårt på 400 000 dollar - et tall som ikke engang inkluderer markedsføring eller iscenesettelse. Det reduserer fortjenesten vår til $ 28 960.
Grunn nr. 2: Tiden er ikke på din side
Remodeling -programmer på HGTV redigeres for å kondensere en lang, komplisert prosess ned til en enkelt episode. Sannheten er at ethvert ombyggingsprosjekt tar tid - og vanligvis mye mer av det enn du tror. Entreprenør Tom Silva fra PBS Dette gamle huset har sagt du bør forvente at en fullstendig kjøkkenrenovering vil ta to til seks måneder. Og uansett budsjett og tidslinje du bestemmer deg for, det kommer til å ta deg lengre tid og det kommer til å koste deg mer, fortalte Silva meg i januar. Det er fordi uventede problemer eller designendringer nesten alltid dukker opp under en stor ombygging.
Og det er hvis du til og med kan få en entreprenør. Vi er midt i en mangel på faglært arbeidskraft , og i travle markeder er gode konstruksjonsproffer bestilt i flere måneder ; det kan ta uker bare å få et tilbakeringing eller et tilbud. Og uten fordel av et nasjonalt TV -publikum, er det mindre sannsynlig at entreprenøren jobber overtid for å fullføre jobben på tidslinjen din hvis det oppstår komplikasjoner.
Men jo lenger du holder på en eiendom, jo lenger betaler du overheadkostnader som forsikring, eiendomsskatt og strømregninger. Forutsatt at du er i stand til å fullføre arbeidet og selge boligen på seks måneder - noe som sannsynligvis er optimistisk - vil du fortsatt være på kroken for et halvt års eiendomsskatt, forsikring og verktøy. På gjennomsnittlig effektiv rente på 1,15% , skatt alene på en eiendom på $ 300 000 ville utgjøre $ 1,725 etter seks måneder; legg til husforsikring pluss strøm-, gass- og vannregninger, og fortjenesten minker ytterligere.
når du ser 444
Begrunnelse nr. 3: Skatter
Når vanlige mennesker selger et hus, trenger de generelt ikke bekymre seg for å betale skatt på fortjenesten, selv om det er ganske betydelig. Hvis du selger et hjem som du har bodd i to av de siste fem årene, du skylder ingen skatt på opptil $ 250 000 i fortjeneste ($ 500 000 hvis du er gift og sender inn i fellesskap).
Hvis du bytter hus i løpet av et år, vil uansett fortjeneste bli betraktet som en kortsiktig gevinst, som beskattes som vanlig inntekt-kl. priser så høy som 37% , avhengig av din andre inntekt. Selg i år to, og fortjenesten er underlagt den mer tilgivende langsiktige kursgevinstrenten, som varierer fra 0% til 20% .
La oss si at etter provisjoner og bærekostnader står vi igjen med $ 25 000 i fortjeneste. Hvis vi tjener mer enn $ 38.700 i året på vår daglige jobb, blir det skattlagt med minst 22%. Vår fortjeneste er nå trimmet til $ 19 500. Og vi har ikke engang tenkt på ting som lukkekostnader, som også kommer i tusenvis.
666 engel nummer kjærlighet
Årsak nr. 4: Alle andre gjør det også
Selv om det ikke engang er halvparten av overskuddet vi først så for oss, ville 19 500 dollar være en velkommen vind for de fleste av oss. Problemet er at lønningsdagen har så mye risiko. Det tar en enorm investering av kapital, tid og energi å kjøpe og rehabilitere et hus.
Det er svært liten feilmargin - og det er en veldig reell mulighet for at du ikke klarer å selge boligen for det du håpet. Du kan sitte igjen med et hus du ikke kan selge, og bære kostnader som fortsetter å hoper seg opp måned etter måned.
Det kan virke lite sannsynlig i dagens varme eiendomsmarked - når selv en helt ubemerkelig bungalow i Bay Area kan selge for hundretusenvis av dollar i forhold til forespurt pris.
Men tenk på dette: Amerikanerne vendte mer enn 207 000 hjem i 2017— mest siden 2006 . Profesjonelle husflippere sier at konkurransen er stivere enn noensinne, og at det er mye vanskeligere å tjene penger enn det var i kjølvannet av boligkrisen.
Mer til poenget, mange av husflippene i 2006 var i ferd med å stå overfor økonomisk ødeleggelse: I 2009 hadde boligverdiene falt fra toppene på midten av 2000-tallet, noe som etterlot millioner av huseiere-og husflipper-for utleggelse. Ny forskning tyder faktisk på at husflipper kan ha spilte en stor rolle i boligkrisen .
englenummer 11:11
Hvis salget reduseres eller prisene begynner å gli i månedene mens du øser penger inn i en eiendom, kan du ende opp med å selge til et mye annet miljø enn du kjøpte huset i. Bunnen kan falle ut av boligmarkedet raskere enn du kan si 2008.
