Du vet at du vil kjøpe et hus - du er bare usikker på hvor du skal begynne. Og ikke rart: Å kjøpe ditt første hjem kan være en lang, skremmende prosess, full av grove ting som matte, juridiske dokumenter og konkurranse. Men ikke vær redd: Førstegangskjøpere, akkurat som deg, gjør det hele tiden, så hjelper vi deg gjennom prosessen.
Først må du sørge for at du er følelsesmessig og økonomisk klar til å kjøpe et hjem. Forhåpentligvis har du brukt de siste årene på å få deg solid økonomisk grunnlag - det betyr å tjene en fast inntekt, spare opp for forskuddsbetaling og forbedre kreditten din slik at du kan kvalifisere deg for boliglån.
Søket
Det er ingen skade å stikke innom åpne hus før du offisielt er klar til å kjøpe, bare for å få en følelse av markedet og hva du liker og ikke liker. Men når du har fått økonomien din kvadrert bort, er det på tide å komme i gang for alvor.
Hvis du leier, kan du begynne søket omtrent seks måneder før leieavtalen er utløpt, sier Marie Presti, eier/megler i Presti Group i Newton, Massachusetts. For den gjennomsnittlige boligkjøperen tar det to til tre måneder bare å finne en eiendom, og når du legger inn et tilbud, er det seks til åtte uker til, sier hun. På markeder med mye konkurranse og lite inventar kan imidlertid søket ta enda lengre tid.
Det er en god idé å starte med en første gangs boligkjøperklasse, som vil introdusere deg for prosessen, samt noen pålitelige eiendomspersonell i ditt område. Vurder definitivt å ta en første gangs hjemmekjøperklasse for å lære så mye du kan, så det er ikke så skummelt, sier Presti. Å fullføre en slik klasse er ofte et krav for første gangs boligkjøperlåneprogrammer, så det er godt å få dette under beltet ditt tidlig.
Rundt denne tiden vil du begynne å sette sammen ditt eiendomsteam, med en kjøperagent og en boliglånstaker. (Senere trenger du en eiendomsadvokat, hjemmeinspektør og forsikringsagent også.) Spør rundt, les eiendomsmegleranmeldelser på Zillow eller Trulia, eller se om klasselæreren din har noen anbefalinger til en kjøpers agent. Hvis du liker og stoler på eiendomsmegleren din, kan de vanligvis styre deg mot andre lokale proffer de har jobbet med tidligere, fra låneansatte til forsikringsagenter.
Statslovgivningen varierer, men en kjøpers agent vil representere dine interesser gjennom ditt hjemmesøk og forhandle på dine vegne, og mottar vanligvis et kutt av provisjonen fra selgeren når du endelig kjøper et hus (noe som betyr at du ikke betaler dem direkte). Velg noen med en dyp forståelse av det lokale markedet - og som du stoler på å se etter.
Begynn med en kort konsultasjon med agenten din, slik at du er på samme side - de trenger å vite hva du leter etter. Presti gir sine nye kjøpere lekser, instruerer dem til å komme med en liste over de fem beste må-ha-ikke-omsettelige funksjonene et hjem absolutt må ha, som kan variere fra sentral luft til en bestemt by eller et bestemt sted-og deretter prioritere dem. Og hvis du kjøper en eiendom med noen andre, bør de gjøre det samme hver for seg, og så bør dere to komme sammen og kombinere denne listen til en prioriteringsliste, sier hun. Det kan ta uker og uker å gjøre det.
Deretter forteller Presti dem å lage rangerte lister over de fem beste ønskelisteelementene deres også-og slå sammen de to listene. Med mindre det er en signifikant overlapping mellom dere to, vil denne listen ofte inneholde en kombinasjon av nedlagte must-haves fra det første listelisten. Men hver funksjon du kan forbli fleksibel på, åpner deg for flere potensielle boliger - og prisklasser.
Å liste opp disse kriteriene vil hjelpe deg med å holde fokus på det som virkelig betyr noe for deg når du ser på et hus, sier Presti. Hvis folk bare begynner å se på hus og de ikke har denne utarbeidede listen, går de inn, og hvis det har et fint kjøkken, synes de plutselig at det er flott. De ser på kosmetikken, og det burde være en av de siste tingene du bør fokusere på, sier hun.
Se først på om det oppfyller kriteriene dine, hva som er viktig for deg. For det andre de strukturelle aspektene - hvor gammel er ovnen, taket, vinduene - før du begynner å se på om den har en oppvaskmaskin i rustfritt stål, sier Presti. Fordi som huseier kan du absolutt endre innsiden av huset eller leiligheten når som helst. Du eier det, og du kan alltid fikse det over tid. Men du kan ikke hente et hus og flytte det bort fra en travel gate.
Lagre Fest den Se flere bilder (Bilde kreditt: Craig Kellmann)
Bli forhåndsgodkjent
Du bør også forhåndsgodkjenne boliglån før du begynner å besøke boliger. For det første, hvis du finner drømmehuset ditt med en gang, kan du gå glipp av å fumle etter finansiering. Men det vil også gi deg realistiske forventninger til hva du har råd til. Jeg foreslår vanligvis at du gjør det tidlig, fordi det kan være overraskende og opprørende når en kjøper endelig går til utlåner og ber om forhåndsgodkjenning, og de finner ut at kredittpoengene deres er lavere enn de trodde, eller hvis de ikke har kjøpekraft de trenger, sier Presti.
Sammenlign noen forskjellige långivere og boliglånsprodukter på nettet, inkludert de som tilbys av lokale kredittforeninger hvis du er kvalifisert, og lavprisbetalingen, første gangs boligkjøperlån som tilbys av statens boligfinansieringsbyrå .
Du må samle lønnsstubber, selvangivelser og annen økonomisk dokumentasjon for boliglånssøknaden din. Oppbevar disse i en mappe så lenge hjemmesøket varer, siden du må oppgi dem igjen når du fullfører boliglånet ditt (eller hvis 90-dagers forhåndsgodkjenning utløper).
Med en kjøpers agent på din side og et forhåndsgodkjenningsbrev i hånden, er du nå klar til å forfølge oppføringer og skure jorden etter drømmehuset ditt-og gi et tilbud, hvis du finner det.
Tilbudet
Når du finner det rette huset, vil agenten din hjelpe deg med å skrive opp og levere et tilbud. En god kjøpers agent vil prøve å hente noen detaljer om selgeren som kan forbedre sjansene dine (og bestemme om du burde sende inn et personlig brev også), og vil kjenne det lokale markedet godt nok til å sikre at budet ditt er konkurransedyktig.
Agentens jobb er å finne ut motivasjonen til selgeren, om det er andre tilbud og hva som er viktig for selgeren når man ser på tilbud, sier Presti. Med den intelligensen kan du gjøre tilbudet ditt mer attraktivt på små måter. I mange tilfeller vil de lære at pengene er viktige, men det er ikke det eneste. Kanskje er det veldig viktig for dem å stenge en bestemt dag.
Du må vanligvis inkludere et depositum med tilbudet ditt, kalt seriøse penger , som kan være $ 1000 til $ 10 000 eller mer. Disse pengene brukes på kjøpesummen hvis tilbudet ditt godtas, og returneres til deg hvis ikke - men hvis du bryter vilkårene for et godtatt tilbud, er det borte.
Lagre Fest den Se flere bilder (Bildekreditt: Marisa Vitale)
Vent og bekymre deg
Ta det fra meg, for å gi et tilbud krever mye tarm: Du forplikter deg til å betale hundretusenvis av dollar, så du må virkelig like - kanskje elske - stedet. Samtidig er det fullt mulig at budet ditt blir avvist. Vi ble forelsket i og by på tre boliger i løpet av et år før vårt fjerde tilbud endelig ble akseptert; hver avvisning var ødeleggende.
Judy Alexander, en eiendomsmegler fra Higgins Group i Lexington, Mass., Sa at noen av kjøperne hennes ble overbudt 10 eller flere ganger før de endelig lyktes - hver sin egen grusomme skuffelse. Det er smertefullt, sa hun. Den største delen av [denne jobben] er å være sosialarbeider. Det er ikke alt eiendom.
Sarah Korval, som kjøpte et hus med ektemannen Scott i 2016, sier at dette er når ting virkelig blir stressende. Det var mange bevegelige deler som sparket i gang umiddelbart etter at vi la inn tilbudet vårt. Det var en virvelvind, sa hun. Det hendte også at tilbudet ble akseptert uken vi dro på ferie, og derfor måtte vi drive forretninger fra en nasjonalpark med dårlig mobiltjeneste. Å prøve å sette en rushordre på en radontest når du ikke kan høre personen i den andre enden, hjelper ikke blodtrykket ditt.
Hjemmeinspeksjon
Under normale markedsforhold bør tilbudet ditt inneholde en beredskap som gjør at du kan foreta en hjemmekontroll innen en uke eller så etter det aksepterte tilbudet. Dette gjør at du kan gå tilbake fra kjøpet eller reforhandle prisen hvis en hjemmekontroll viser tidligere ukjente problemer.
En hjemmeinspektør vil undersøke den strukturelle og mekaniske tilstanden til hjemmet, sier Jorge Colon, programleder i Hjemkjøpsmentorene , et program for den ideelle organisasjonen Allston-Brighton Development Corp. i Boston.
De er ikke allvitende, men en hjemmeinspektør kan generelt varsle deg om åpenbare problemer eller potensielle problemer som kan trenge en nærmere titt fra en spesialist, for eksempel en skadedyrsinspektør eller konstruksjonsingeniør. En inspeksjon gjennomsnittlig $ 300 til $ 500 , og skal vare et par timer. Hvis du kan, er det en god idé å skygge for inspektøren for å lære om huset.
En hjemmeinspektør vil for eksempel fortelle deg om et varmesystem eller et tak må byttes i nær fremtid, som begge kan være kostbare reparasjoner, sier Colon. Hvis du inkluderte en inspeksjonsberedskap, kan du bruke inspektørrapporten til å avgjøre om du vil reforhandle eller til og med slutte å gå ut av transaksjonen uten å miste innskuddet ditt. Men det som en hjemmeinspektør ikke kan fortelle deg, er om du skal kjøpe et hjem eller ikke, legger Colon til. Det er opp til kjøperen.
I et varmt marked kan førstegangskjøpere slite med å holde tritt med kontantkjøpere, og de kan føle seg presset til å slippe uforutsette hendelser fra tilbudet sitt-for eksempel hjemmekontroll. Jeg tror du må være en skikkelig cowboy for å gjøre det, jeg mener det, sa Alexander til meg. Men på den annen side, hvis du vil være i gang, vil selgere vanligvis ikke godta et tilbud med inspeksjonsberedskap hvis det er flere bud involvert.
En måte Alexander foreslår å komme seg rundt i konkurransedyktige markeder, er å presse inn en hjemmekontroll mellom åpent hus og når alle tilbud er forfalt, vanligvis noen dager senere. Den andre er å gå tilbake og se huset en gang til før tilbudet forfaller, og denne gangen med en kunnskapsrik entreprenør eller venn som er i bransjen som kan gjøre størrelsen på oppvarming, elektrisk, rørleggerarbeid, hovedsystemene i huset, sa hun.
Colon advarer mot å avstå fra inspeksjonsberedskapen din, med mindre du har midler til å dekke uventede reparasjoner. Når du skriver et tilbud, må du kontrollere at vilkårene og betingelsene som er inkludert er realistiske for deg, sa han. Ikke la markedets konkurransekraft tvinge deg til å ta følelsesmessige beslutninger.
Kjøps- og salgsavtale
Etter at du har fått undersøkt boligen, og etter eventuelle reforhandlinger, er begge sider klare til å fortsette, er det på tide å signere den endelige kontrakten, ofte kalt en kjøps- og salgsavtale (P&S). Dette vil angi den endelige kjøpesummen, sluttdatoen og andre juridiske detaljer om salget. Det kan inneholde ytterligere uforutsette hendelser som beskytter deg eller selgeren: for eksempel vil et boliglånstilfelle tillate deg å trekke deg tilbake hvis du ikke klarer å sikre finansiering.
Send inn endelig boliglånssøknad og kjøp husforsikring
Når P&S er signert, er det på tide å fullføre finansieringen. Du sender inn en endelig boliglånssøknad - en oppdatering av din tidligere søknad, med nye lønnsslipp og kontoutskrifter - for en strengere tegning. Hold kreditten din låst i løpet av denne perioden, ettersom du ikke vil at en plutselig splitt i kredittkort skal slippe kredittpoengene dine og ødelegge for boliglånssøknaden din.
Rundt dette tidspunktet vil utlåner vanligvis leie en takstmann for å vurdere eiendommens verdi. Dette vil koste rundt $ 300 til $ 400 , selv om det kan slenges inn i sluttkostnadene. Hvis du byder på forespurt pris, kan dette være litt nervepirrende, fordi du trenger vurderingen for å komme i nærheten av eller over den avtalte kjøpesummen-långiveren kommer ikke til å låne deg mer penger enn stedet er verdt.
Nå som du jobber med ferdige tall, er dette ofte punktet der kjøpere vil velge å låse en rente i 30 eller 45 dager - lenge nok til å holde alle tallene på plass til og med sluttdatoen. (Du kan imidlertid velge å låse renter når som helst i denne prosessen - låneansvarlig kan kanskje gi deg råd i den forbindelse.) Långiveren din bør også nå kunne gi deg en nøyaktig vurdering av sluttkostnader og eventuelle forsikringer eller eiendomsskatt må du forhåndsbetale (for året som kommer) ved avslutning.
55 * .05
Når vi snakker om husforsikring, må du skaffe deg noen før du kan stenge boligen - banken er ikke i ferd med å gi deg hundretusenvis av dollar uten bekreftelse på at investeringen er forsikret. Eiendomsmegleren din kan kanskje anbefale en lokal forsikringsagent, eller hvis du er fornøyd med bilforsikringen din, kan du spørre dem om å pakke sammen bil- og huseierpolicyene dine for en rabatt. Når du er i tvil, se etter en uavhengig agent som kan shoppe rundt for de beste prisene og dekningen på dine vegne.
Lukking
Rett før stenging har du en sjanse til å gjennomføre en siste gjennomgang av hjemmet for å sikre at det er tomt, rent og mer eller mindre intakt-det samme huset du gikk med på å kjøpe. Spenningene kan være høye på dette tidspunktet, men ingen av partene vil at avtalen skal falle igjennom nå, så noen nitpicking -detaljer kan forhåpentligvis bli utarbeidet. (Selgeren vår prøvde å la et stort, stygt møbel ligge igjen - det hadde vi ikke.)
Lukkingsprosedyrer varierer, men generelt vil du møte selger, eiendomsmeglere og advokater for å signere skjøtet - og legge din John Hancock til rundt hundre andre juridiske former. Din agent eller advokat kan forklare alt du ikke forstår - det er greit å stille spørsmål. Det er tross alt en ganske stor sak.
Lagre Fest den Se flere bilder (Bildekreditt: Diana Liang)
Og til slutt, voila! Du får nøklene til det nye huset ditt. Gratulerer!
