Da mannen min og jeg bestemte oss for å flytte fra Denver til Indianapolis for å kjøpe hus, visste vi at prosessen ville være ydmykende. De eneste tingene vi visste om hjemmekjøpsprosessen kom fra å se på HGTV eller snakke med venner og familie som hadde gjort det før. Vi bestemte oss for å hoppe inn i det med et åpent sinn og en forsiktig tilnærming.
Den første store avgjørelsen vi sto overfor var å bestemme hvilken type boliglån som var best for oss: Federal Housing Administration (FHA) eller konvensjonell. Vi hadde en generell ide om hva som gjorde disse lånene annerledes, men det krevde noen dype undersøkelser for å finne ut hvilket alternativ som best passet våre behov akkurat nå og for lånets løpetid. Slik tok vi vår beslutning:
Hva er et FHA -lån?
La oss først legge frem forskjellen mellom de to typene lån: Et FHA-lån er et boliglån som er støttet av den føderale regjeringen og betjent av en tredjeparts långiver. I utgangspunktet betyr dette at regjeringen vil betale långiveren hvis du ender opp med å ikke kunne betale - men du vil fortsatt bli utsatt for utleggelse hvis du misligholder lånet ditt. På grunn av denne støtten er långivere litt mer forsiktige med å gi lån, noe som betyr at de godtar lavere kredittpoeng (FHA -lån har en minimumskreditt på 500, mens konvensjonelle lån vanligvis krever score på 600 -tallet) og forskuddsbetaling ( standarden er 3,5 prosent).
FHA -lån krever også alltid en boliglånsforsikringspremie (MIP), som er et gebyr som påføres ditt boliglån som du betaler for hele lånets lengde. MIP varierer mellom 0,45 og 1,05 prosent av boliglånsverdien din-avhengig av hvor mye du lånte, belåningsgraden og låneperioden. Det er bare to måter å bli kvitt MIP: Den første er til slutt å refinansiere lånet til et konvensjonelt lån. Det andre er å sette 10 prosent ned i starten, noe som lar deg droppe MIP etter 11 års betalinger. Du betaler også en engangsforsikring på 1,75 prosent av lånet ved avslutning. På grunn av alle disse tilleggsgebyrene over lånets verdi, kan FHA -lån ende opp med å bli dyrere enn konvensjonelle lån - selv om FHA -lån i noen scenarier har lavere renter enn konvensjonelle lån. Generelt har FHA -lån en tendens til å ha mer bagasje knyttet til seg - selv om de er lettere å få i begynnelsen.
Hva er et konvensjonelt lån?
Men hva er konvensjonelle lån, uansett? Også kjent som et konform lån, dette er boliglån som ikke støttes av regjeringen. På grunn av dette prøver långivere å redusere risikoen for at låntakeren misligholder så mye som mulig - noe du vil betale for. Det betyr at konvensjonelle lån vanligvis har litt høyere renter og strengere krav til godkjenning enn FHA -lån. Selv om noen långivere godtar så lite som 3 prosent ned - alt under 20 prosent vil kreve at du betaler privat boliglånsforsikring (PMI). Denne månedlige avgiften kreves til du når 78 prosent egenkapital i hjemmet ditt, men den faller vanligvis ikke av den månedlige betalingen før du når 80 prosent.
Hvordan vi valgte
Vår største bekymring ved å velge mellom boliglån var at vi ikke ønsket å bruke mer penger enn vi måtte betale per måned - selv om forskjellen var liten. Små gebyrer og utgifter øker over tid, og med alle de nye utgiftene vi sto overfor - reparasjoner, møbler, maleri osv. - trengte vi å holde budsjettet så stramt som mulig.
I følge vår boliglånsmegler ville vi ende opp med å betale $ 30 i måneden mer med et FHA -lån sammenlignet med et konvensjonelt lån. Megleren vår anslår at vi også ville betale $ 10.000 i små gebyrer og utgifter over lånets lengde.
Hvis vi gikk med et FHA -lån, måtte vi til slutt refinansiere bare for å slippe MIP. Akkurat nå er rentene lave og bare stigende, så det virket som om vi refinansierte at vi kanskje ikke kunne få de lave prisene vi har nå.
Hver boliglånsekspert jeg snakket med sa at vi burde gå med konvensjonelle hvis vi kunne få godkjent og ha råd til det - og vi kunne, så vi gjorde det.
Hvorfor kan du velge et FHA -lån?
For huseiere som ikke har penger på forhånd eller gode kredittpoeng, er FHA -lån et godt alternativ fordi de godtar den minste mulige forskuddsbetalingen. På et hjem på 200 000 dollar vil minimumsbetalingen på FHA -lån på 3,5 prosent være 7 000 dollar. For et konvensjonelt lån med 5 prosent ned, ville det være $ 10.000. Den $ 3000 forskjellen i kontanter på forhånd kan være en dealbreaker hvis du flytter ut av staten, kjøper nye møbler eller planlegger en renovering av hjemmet.
Og hvis du bor i en by med høye levekostnader hvor eiendommen går raskt, kan du bestemme deg for at det er bedre å kjøpe nå med et FHA-lån i stedet for å vente til du har spart nok til et konvensjonelt lån.
Men denne avgjørelsen bør ikke være din alene- du bør sjekke inn hos en boliglånsekspert (som en låneansvarlig eller en boliglånsmegler) for å sikre at boliglånet du tar passer både dine kortsiktige og langsiktige mål.
