Med mindre du har en fe -gudmor eller en kul halv million som sitter, trenger du sannsynligvis et boliglån hvis du vil kjøpe et hjem. Slik kan du kvalifisere deg til og velge boliglån, og hva du kan forvente gjennom hele prosessen.
Start tidlig
La oss innse det: Du kan gå til så mange åpne hus du vil, men du kommer ikke til å kunne kjøpe et uten boliglån. Så få ballen til å rulle tidlig og bli forhåndsgodkjent før du begynner å jakte på hus.
Min anbefaling er å alltid bli forhåndsgodkjent før du søker etter drømmehuset ditt, sier Nick Beser, direktør for bolig og samfunnsutvikling i ideelle organisasjoner. Guidewell Financial Solutions . Det er aldri godt å bli forelsket i en eiendom bare for å finne ut at du ikke kan kvalifisere for det til det bestemte prispunktet. Beser sier at forhåndsgodkjenningsprosessen ikke bør ta mer enn en dag eller to med en anerkjent utlånsprofessor. En forhåndsgodkjenning er generelt gyldig i 90 dager, da kan du gjenta prosessen om nødvendig.
(Vær oppmerksom på at du også kan bli forhåndskvalifisert av en utlåner. Dette er et løst estimat på hva du kan ha råd til basert på finansiell informasjon du gir og en myk kredittsjekk. Forkvalifisering er en enklere og raskere prosess, fordi du ikke trenger å Send inn dokumentasjon for økonomien din. Men av samme grunn er det også stort sett meningsløst, og betyr ikke at du er godkjent for finansiering. Det er ganske enkelt en god måte å anslå hvor stort boliglån du kan kvalifisere for.)
Er du klar?
Men før du søker om boliglån, må du sørge for at du har den økonomiske handlingen sammen: Du vil sette din beste fot for å kvalifisere deg til de beste prisene - eller i det hele tatt.
hva betyr 111 i engletall
Vær oppmerksom på hvordan du forvalter kreditten din, sier Tom Gleason, tidligere administrerende direktør i Masseboliger , den ideelle organisasjonen for boligfinansiering for Massachusetts. Hvis du har misligholdt butikklån eller studielån eller billån, må du ta deg av disse problemene. Ellers, sier han, vil du bare bli avvist.
Du må komme til et punkt der du har hatt konsekvent inntekt tre år på rad, sier Marie Presti, eier/megler i Presti Group i Newton, Mass. Banker vil også se noen kontantreserver når du søker om boliglån. Långivere liker å vite at du ikke bare har penger til forskuddsbetaling, men også nok penger til å betale boliglånet i tilfelle du mister jobben etter at du har kjøpt huset. De liker å se tre til seks måneders utgifter. Dette trenger ikke å være en gigantisk mengde kontanter på sparekontoen din - det kan inkludere saldo på pensjonskontoer du forhåpentligvis ikke trenger å berøre, for eksempel en 401 (k) eller IRA.
I mellomtiden kvalifiserer du for bedre boliglånsrente hvis kreditten din er utmerket og du ikke har massevis av gjeld. For å få den laveste renten, bør kredittpoeng være på 700-tallet, og låntakers gjeldsgrad til inntekt bør være rundt 36%, sier Beser. Det betyr at dine totale månedlige gjeldsforpliktelser-inkludert studielån, billån, minimum kredittkort og boliglånet du prøver å få-ikke bør overstige 36% av din månedlige inntekt før skatt.
Imidlertid har mange långivere boliglånsfinansiering som gjør det mulig å score ned til de lave 600 -tallet, legger Beser til, og Fannie Mae og Freddie Mac har nylig gjort endringer for å tillate gjeldsgrad på opptil 50%.
Generelt, jo dårligere kreditt score, jo høyere rente, sier Beser - og jo høyere rente, jo høyere boliglånsbetaling. Dette er viktig, fordi størrelsen på den månedlige betalingen din kan begrense størrelsen på hjemmet du kan kjøpe. Det kan til og med bidra til å bestemme samfunnet hvor familien din har råd til å bo, sier han.
Hvis du trenger en rask kredittpoeng, er det å betale ned kredittkortbalansen en av de mest umiddelbare kredittforsterkere rundt. Det er fordi omtrent en tredjedel av kredittpoengene dine bestemmes av kredittutnyttelse, eller hvor mye av dine tilgjengelige kredittgrenser du har brukt opp. Å betale ned saldoer kan også få gjeld-til-inntektsgraden ned på et akseptabelt nivå.
Lagre Fest den Se flere bilder (Bildekreditt: Nasozi Kakembo)
Finn en utlåner (og se etter første gangs boligkjøper-programmer)
Det er mange typer boliglån långivere der ute, fra din nabolagsbank eller kredittforening til nettbanker til ikke -bank långivere. Selv om din egen bank kan tilby boliglån, må du sørge for å sammenligne priser og vilkår hos andre långivere også, siden forbrukerbanker kanskje ikke er like konkurransedyktige-spesielt for førstegangskjøpere. Spesielt sjekk ut de første gangs boligkjøperprogrammene som støttes av statens boligfinansieringsmyndighet eller de hos lokale kredittforeninger.
hva betyr tallet 1010
Vi brukte et første gangs huskjøperprogram som tilbys gjennom en kredittforening jeg har tilgang til på jobben, sier Sarah Korval, som kjøpte et rekkehus med mannen sin Scott i Boston i 2016. Vi undersøkte en haug med forskjellige alternativer, inkludert tre forskjellige kredittforeninger og finansieringsalternativer gjennom en låneansvarlig. Til slutt tilbød kredittforeningene virkelig sterke programmer med gode priser, så vi gikk med en av dem.
For en førstegangskjøper kan det ofte være en kamp å komme med en konvensjonell 20% forskuddsbetaling: Du har ikke et eksisterende hus å ta inn, og kanskje har du vært for opptatt med å kjempe mot studielån eller betale. skyhøye husleier for å spare opp $ 40 000 eller mer i kontanter. Du kan imidlertid dra fordel av en rekke låneprogrammer designet for personer i din situasjon.
Boligprodukter som inkluderer nedbetalinger så lave som 3% tilbys nå for å hjelpe lav- og mellominntektssamfunn og unge voksne med å oppnå boligeierskap, sier Beser. Føderale låneprogrammer som FHA, VA og Fannie Mae’s Homeready Mortgage gjør det lettere å låse seg til et boliglån uten en betydelig forskuddsbetaling. Faktisk lån støttet av Federal Housing Administration (FHA) er åpne for kjøpere med kreditt score så lav som 580 , samtidig som VA lån la aktive militære medlemmer og veteraner finansiere et hjem uten forskuddsbetaling i det hele tatt.
Beser sier å sjekke ut långivere i ditt område som tilbyr disse programmene eller sine egne førstegangskjøperprogrammer. Spør også om statlige og lokale insentivprogrammer som kan redusere forskuddsbetalingen eller renten, legger han til. Noen stater eller byer tilbyr innbyggerne enda mer sjenerøse fordeler for første gangs kjøper, for eksempel forskuddsbetaling, så lenge de blir i huset i et visst antall år.
For å kvalifisere for disse programmene, må du vanligvis fullføre en første gangs kjøperklasse hos en HUD-sertifisert ideell organisasjon, enten personlig eller online. Låneleverandørene kommer ut av den siste lavkonjunkturen og forstår at det å tilby en lavere forskuddsbetaling innebærer risiko; men de ser på utdannelse av hus som en kraftig avskrekkende for standard, sier Beser.
Det er sant: Låntakere som tar en hjemmekjøpskurs, vil mindre sannsynlig bli utsatt for utleggelse senere. Det beste en forbruker kan gjøre for seg selv er å bli bedre utdannet, sier Gleason. Og gjennom disse klassene, som vi har sett over tid, utgjør en stor, stor forskjell.
The Paperwork Harvest
Når du er klar til å søke om boliglån (inkludert forhåndsgodkjenning), må du samle en ugudelig mengde økonomisk papirarbeid. Avhengig av dine organisatoriske ferdigheter (eller mangel på det), kan dette være den mest belastende delen av boligkjøpsprosessen. I tillegg til å fylle ut lånesøknaden, må du vanligvis finne og oppgi:
- De to siste selvangivelsene og W-2-skjemaene
- Nyere lønnsstubber (eller annet bevis på inntekt)
- Saldoer og månedlige utbetalinger på studielån, billån og annen gjeld
- Kredittkortbalanser og minimumsbetalinger
- Gjeldende bankkontoutskrifter (kontroll og sparing)
- Investeringskontosaldoer (401k, IRA, etc.)
- Avlyste leiekontroller (bevis på gjeldende leiebetalinger)
Fastrente mot justerbar rente boliglån (ARM)
De fleste første gangs boligkjøperlån innebærer et standardlån på 30 år med fast rente. Det er her du låser en viss rente i 30 år-det er alternativet med lavest risiko fordi den månedlige betalingen din ikke endres. Det er imidlertid ikke det eneste boliglåneproduktet der ute - langt fra det.
Et boliglån med justerbar rente er derimot akkurat det det høres ut som - renten kan endres. Du vil se disse annonsert som en 5/1 eller 7/1 ARM - det betyr at prisen er fast de første fem (eller sju) årene, og deretter kan den endres basert på markedsforholdene en gang i året etter.
En ARM er litt mer risikofylt, men den har en fordel-den opprinnelige renten vil være lavere enn et fastforrentet boliglån. La oss for eksempel si at et 30-årig fastforrentet boliglån er annonsert til 4%; en 5/1 ARM hos samme utlåner kan starte på 3,5%. Det kan bety betydelige besparelser de første fem årene, og tillate deg å kvalifisere deg for et større boliglån. Men gitt at renten har svingt nær all-time-lav siden den store resesjonen, er det rimelig å anta at du betaler mer-kanskje litt mer-seks år fra nå hvis du ikke selger eller refinansierer boliglånet ditt før deretter. Derfor vil de fleste første gangs boligkjøperressurser styre deg mot (eller til og med kreve) et fastforrentet boliglån.
Om PMI
Grunnen til at en utlåner vil at du skal betale en forskuddsbetaling - enten det er for en bil eller et hus - er at før du betaler en god del av lånet, er det de som bærer mye av den økonomiske risikoen. En 20% forskuddsbetaling sikrer at, selv om boligmarkedet kollapser og boligverdiene stuper 10% til 15%, er boligen fortsatt verdt mer enn utlåner har investert i den.
Derfor, hvis du ikke legger ned 20% eller mer, vil de fleste långivere kreve at du kjøper privat boliglånsforsikring, eller PMI (som beskytter utlåner i scenariet ovenfor, ikke deg).
12 12 12 12 12 12
Det er forskjellige måter du kan betale for PMI, avhengig av låneprogrammet - noen vil pakke det inn i boliglånet, så det finansieres over 30 år til en litt høyere rente, og andre ganger kan du bare betale 100 dollar ekstra eller så en måned på boliglån (til du når 20% til 30% egenkapital i hjemmet). Men selv om du ikke ser det, betaler du for det på en eller annen måte.
Potensielle boligkjøpere som bruker boliglåneprodukter med lav forskuddsbetaling, vil sannsynligvis betale PMI og/eller få en noe høyere rente hvis de velger et alternativ for utlåner betalt boliglån, sier Beser. Når det er sagt, finner mange førstegangskjøpere at når alt er sagt og gjort, er boliglånsbetalingen lavere enn det de for tiden betaler i husleie.
Om poeng
Kanskje du har hørt om boliglånspoeng, i så fall tenkte du sannsynligvis på deg selv: Hva i helvete har poeng å gjøre med noe? Greit spørsmål! I utgangspunktet kan du betale mer penger på forhånd for å senke din langsiktige rente.
Ett poeng er vanligvis 1% av boliglånet. Så for eksempel på et boliglån på 200 000 dollar, kan du kanskje betale 2000 dollar ekstra (ett poeng) ved avslutning for å senke renten din fra 4% til 3,5% i løpet av lånets løpetid. Den ekstra biten vil øke i løpet av 30 år - spare deg for titusenvis av dollar i renter og senke betalingen hver måned. Hvis du har penger, kan det absolutt være verdt det-men førstegangskjøpere er ofte ganske kontant.
hjerteformede skyer som betyr
Avsluttende kostnader
Apropos kontanter: En forskuddsbetaling er ikke de eneste forhåndsbetalte pengene du trenger for å få boliglån. Sørg for å ta hensyn til sluttkostnadene, som varierer fra stat til land, men som pleier å gjøre det gjennomsnittlig $ 3700 , og kan omfatte opprinnelsesgebyrer (bankens gebyr for å skrive lånet), landmåleravgifter, poeng, tittelforsikring, takstmann og advokatkostnader og andre tilfeldige gebyrer. Låneansvarlig bør kunne gi deg et estimat i god tro av disse kostnadene på forhånd. I noen tilfeller er det mulig å få selgeren til å betale sluttkostnadene: I utgangspunktet betaler de gebyrene og belaster deg så mye mer for huset, slik at smerten blir spredt i løpet av ditt 30-årige boliglån.
Du må kanskje også forhåndsbetale et års husforsikring og eiendomsskatt for å lukke, noe som går inn på en sperrekonto (noe som betyr at banken holder pengene og betaler disse regningene på dine vegne gjennom året).
Det du er godkjent for og hva du har råd til, kan være to forskjellige tall
Husk til slutt at bare fordi du kvalifiserer for et boliglån på 400 000 dollar, betyr det ikke at du bør kjøpe et hus på 400 000 dollar. Baser målprisklassen din rundt den månedlige betalingen som er behagelig for deg - og hvis det er lavere enn det du kvalifiserer for, husk bare at du har det ekstra vrikkerommet hvis du virkelig trenger det.
Jeg sier vanligvis for første gangs kjøpere, prøv å gå så høyt du kan på grensen din, men føler deg komfortabel med den månedlige boligbetalingen, sier Presti. Men husk at ditt boligeierskap kommer med kostnader utover bare boliglånet: Forsikring, eiendomsskatt, verktøy og vedlikehold kan gi opptil tusenvis av dollar i året .
Forbrukere som alltid har leid, er ofte ikke klar over kostnadene ved å eie, sier Beser. De må forstå at finansiering av boliglån bare er det første trinnet. Når de flytter inn, vil de også ha skatter, forsikringer og vedlikeholdskostnader.
På samme tid, sier Presti, vil noen av pengene komme tilbake til deg i form av boliglånsrentefradraget. Og hvis du som ung kjøper er trygg på at du kommer til å gå videre i karrieren din i løpet av de neste årene, kan du føle deg mer komfortabel med å strekke deg.
Bare husk: Et boliglån er ubarmhjertig, og å selge et hus er ikke som å bryte en leieavtale. Du må være realistisk om prisen på boligen du kan kjøpe, sier Gleason. Ingenting skaper mer stress i en familie enn å være for lang på hjemmet ditt og ikke være sikker på om du kan betale boliglånet. Så lev innenfor budsjettet og hold deg til det.
