Vi har alle hørt det. Hvis du ønsker å kjøpe, bør du alltid gå etter det verste huset i det beste nabolaget. Men har mange av oss noen gang stoppet for å stille spørsmål ved den konvensjonelle visdommen? Jeg trodde jeg var en konvensjon da jeg kjøpte et av de lavest prisede husene i et nabolag som mange lokalbefolkningen styrer unna (og til min evige frustrasjon over at Uber -sjåfører forteller Airbnb -gjestene mine at de bør unngå) - men er det sant?
Forfatterne av Zillow Talk: De nye eiendomsreglene , Spencer Rascoff og Stan Humphries, konfronterte den gamle eiendomsdiktaten. Og gjett hva: det er faktisk forferdelig råd!
Jeg leste boken deres slik at du ikke trenger å (selv om det er flott lesning!), Og snakket med Zillow Seniorøkonom Aaron Terrazas, som ledet meg gjennom deres forskning og funn. (La meg innlede dette med å si at jeg ikke er eiendomsekspert og ikke spiller på internett. Jeg deler det jeg lærte og min egen erfaring her. Kilometertallet din kan variere.)
Så, s skulle kjøper du det verste huset i det beste nabolaget?
Kort svar: Nei.
Det ser ut til at ordtaket er forankret i vår kjærlighet til et kupp. Alle leter etter en avtale, sier Terrazas, og hvis du ser tilbake var det en følelse av at det billigste hjemmet i det hyggelige nabolaget var en god avtale ... at det var en inngangsdør til et rart område. Og visst, han erkjenner at hvis du vil gni albuer med rikere mennesker, eller tilgang til rikere nabolag som parker og skoler oppveier ditt ønske om å se boligverdien din vokse, kan det gi deg grunn til å kjøpe et billig hjem i et godt nabolag .
Imidlertid, hvis du vil at din hjemmeverdi skal gå på gangbuster i årene som kommer, sier dataene deres at det ikke er veien å gå.
I slekt: 7 ting jeg skulle ønske jeg hadde visst før jeg kjøpte Fixer-overdelen min
Hvordan vet de det?
Zillow ble grunnlagt av et par teknologier som var på jakt etter hus som var frustrert over å ikke ha tilgang til data som eiendomsmeglere gjorde, forklarte Terrazas. Og har de noen gang hendene på data nå! Så de gravde seg inn i det.
De rangert etter pris alle nabolagene i et gitt metroområde over hele landet, sier Terrazas, og tok deretter de nederste ti prosentene av boligene og sammenlignet dem med den generelle trenden i sine respektive nabolag.
Boken bryter den ned:
Hvis ordtaket var sant, ville de nederste 10 prosentene av husene måtte prestere bedre enn de dyrere boligene i nabolaget. Raskere takknemlighet indikerer at å kjøpe det billigste huset i det beste nabolaget er en strategi som virkelig lønner seg.
Men det er det dessverre ikke. I stedet fant vi ut at bare de sjeldne 10 prosentene av de beste 90 prosentene av husene i et postnummer er sjelden
Det som skjedde er at de nederste 10 prosentene satte pris på akkurat i tråd med andre i nabolaget, sier Terrazas. Ok, vel, det er ikke bra eller dårlig.
Kickeren kommer, sier han, når du sammenligner disse dyre nabolagene med andre nabolag i et metroområde. De dyre områdene har en tendens til å underprestere metroen som helhet.
hva er meningen med 222
Eller, som boken sier,
Å kjøpe det verste huset i det beste nabolaget kan faktisk slå tilbake. Det er fordi jo mer velstående et nabolag er, i forhold til hovedstadsområdet, jo verre har boligene i de nederste 10 prosentene en tendens til å prestere. Kort sagt, jo hyggeligere nabolaget er, jo større er myten!
Lagre Fest den Se flere bilder (Bildekreditt: Justice Darragh)
Det finnes bedre råd:
Her er hva du bør gjøre hvis du vil ha et hjem som vil øke raskere i verdi: Tweak det gamle ordtaket, og kjøp det billigste huset i det heteste nabolaget, hvor det står i boken:
... boliger har en tendens til å verdsette verdien enda raskere enn hjemmene i det fremste nabolaget. Nok en gang er det faktisk en bedre eiendomsstrategi å kjøpe boliger utenfor det fremste nabolaget. … Så hvis du er en kunnskapsrik boligkjøper, vil du kanskje flytte inn i et av de mindre utviklede nabolagene rundt den fantastiske delen av byen. Du kan ganske sikkert satse på at du med tiden vil glede deg over både en høyere boligverdi og et nabolag med mange av de samme funksjonene som du en gang måtte reise for. Kort sagt, hvis du har litt tålmodighet, kan du vente på at kulen kommer til deg.
Men hva er det som gjør et varmt nabolag? Med matematikk er det en der, historisk sett, er hjemmeværdiene lavere enn metroen som helhet, men i løpet av de siste fem årene har man sett takknemlighet over metro -medianen. Og hvordan finner du den informasjonen? Det åpenbare stedet er Zillow, sier Terrazas (han er deres seniorøkonom), men du kan også snakke med lokale eiendomsfolk.
Hvis du ikke har noe imot å pløye gjennom noen mega -regneark, er det helt klart zillow.com/data . Jeg fant nabolagsdataene mine med hjelp fra Terrazas. (Jeg er forfatter her, ikke statistiker!)
- Det første alternativet på siden er Datatype - velg ZHVI (det er Zillow Home Value Index) fra rullegardinmenyen.
- Neste er Geografi - velg Nabolag her.
- Last ned det gigantiske regnearket for hvert nabolag i USA og filtrer etter metroområdet ditt (du trenger noen Excel -ferdigheter her).
- Vi nuller inn på 5 -årskolonnen og leter etter et tall som er over metroområdets median (halvveis). Til min glede var min på den øverste tredjedelen, godt over medianen, og ikke langt bak mitt forrige nabolag.
Selvfølgelig må du være i det varme nabolaget tidlig nok for å gjøre et kupp, så det er der den vanskelige vitenskapen (eller kunsten?) Om å identifisere hva som blir het neste kommer inn.
I slekt: 20 spørsmål du bør stille din utleier akkurat nå
Tenk på glorieeffekten, sier Terrazas, og se etter de billigere nabolagene ved siden av de varme. Disse kaffebarer og gallerier og slikt vil begynne å strømme over til rimeligere områder etter hvert som prisene stiger. (Jeg kan gå god for det-vi solgte vårt gamle hjem i et nabolag som hadde blitt varmt til vår overraskelse og flyttet nærmere sentrum til vår nåværende, mye rimeligere kvadratmeter, og restaurantene begynner å komme .) Nærhet til sentrum er også viktig, men det var noen andre interessante funn.
åndelig betydning av 911
Glem hipsters, sier boken. Fremfor alt var alder på boligmassen den største indikatoren for et nabolag som en dag ville verdsette sterkt i verdi. Jo eldre gjennomsnittlig bolig er, desto mer sannsynlig vil et gitt nabolag se sterk takknemlighet.
Hva hvorfor? Det er her jeg virkelig blir spent, og sitter her i mitt hjem fra 1890. Eldre boliger krever en tendens til større investeringer, forklarer Terrazas, (du kan si det igjen!), Og det er derfor de er rimeligere. Det er en mulighet som krever noen investeringer, men som vil lønne seg over lengre sikt. (Når det er sagt, er de kanskje ikke det gode kjøpet de pleide å være, sier han, ettersom festetopp ikke er så nedsatte som tungt i disse dager.)
Det samme kan være sant når det gjelder nabolag med en høyere leietakerbefolkning; eiere av disse boligene trenger ikke nødvendigvis å investere eller vedlikeholde disse boligene så mye, sier han, så det er mer sannsynlig at du finner en rimelig fixer-overdel når de kommer for salg.
Hvis en god avkastning er det du leter etter, glem den konvensjonelle visdommen, ifølge disse ekspertene. Det billigste huset i det beste nabolaget er ikke veien å gå. Kjøp i stedet det billigste huset i det heteste nabolaget - og begynn med å se i et eldre nabolag i nærheten av handlingen.
Redigert på nytt fra et innlegg som opprinnelig ble publisert 2.22.2018-LS
Les mer: Kan Gentrifiers hjelpe til med å bekjempe gentrifisering? Kanskje ikke, men du bør fortsatt prøve
