Hvis du er ute etter å kjøpe et hjem, kan det se ut som en rimeligere måte å ta boligutleie på foreclosions og short sales. Eiendommene kan være ganske rimelige i forhold til det tradisjonelle boligmarkedet, og hvis du er en erfaren kjøper, kan ideen om en fikseringsoverdel høres tiltalende ut. Men før du investerer mer (eller) tid på å se på denne typen eiendommer, bør du vite den eksakte forskjellen mellom tvangsauksjoner og kortsalg og hva du skal passe deg for som en potensiell kjøper.
La oss starte med tvangsauksjoner
En avskærmning skjer etter at huseieren ikke har vært i stand til å betale boliglån i tre til seks måneder, og fremdeles ikke kan gjøre opp for de tapte betalingene etter at utlåner (vanligvis en bank) sender en melding om mislighold. Eieren har vanligvis 30 til 120 dager etter å ha mottatt varselet til å enten betale pantelånet eller gå med på å selge eiendommen sin kort - hvis ingen av disse skjer, blir boligen utelukket og eieren kastet ut.
Långiveren legger deretter ut huset på auksjon, hvor en kjøper kan kjøpe det. En eiendomsmegler er involvert for å lette kommunikasjonen mellom kjøper og utlåner, men prosessen er mye mer formell, og transaksjoner har en tendens til å være mindre fleksible og oftere forsinket enn ikke. Ifølge Realtor.com , hvis utlåner ikke er i stand til å selge boligen, blir eiendommen bankeid eller eiendomseid (REO).
Hvor kan du finne listede foreclosures?
Du kan slå opp foreclosures gjennom en tjeneste for flere oppføringer, på samme måte som en tradisjonell oppføring ville bli lagt ut. Eiendommene vil bli merket direkte som utelukket.
I denne utestengelsesoppføringen i Los Angeles , vil du legge merke til at huset selges som det er, og bildene viser betingelsene. Huset med fire soverom og tre bad er oppført for $ 655 900 og beskrives som en investeringsmulighet. Nabolaget huset ligger i anses å være på vei opp i Los Angeles, og median salgspris på boliger som for tiden er oppført i dette spesifikke området er $ 746 000, ifølge Zillow . For en erfaren huseier som ikke er redd for kraftig renovering, kan dette definitivt være en investeringsmulighet - spesielt hvis boliger i dette LA -området fortsetter å øke i verdi, noe de mest sannsynlig vil gjøre. (Zillow rapporterer at Jefferson Park hjemmeverdier har gått opp 8,8 prosent det siste året).
Ikke alle tvangsauksjoner trenger en så kraftig ansiktsløftning, og ikke alle tvangsauksjoner vil bli betraktet som en investeringsmulighet. Dette Valley Village-huset med fem soverom og seks bad koster 1 799 000 dollar og (i hvert fall i henhold til bildene som er lagt ut på Zillow) er i nydelig form. I oppføringen står det at huset ble renovert i 2016. For referanse er medianprisen på boliger som for tiden er oppført i Valley Village $ 849 000.
Men bare fordi et hus ser vakkert ut på nettet, betyr det ikke at det er problemfritt, og mangel på åpenhet er et stort smertepunkt for kjøpere som ønsker å kjøpe et utelukket hjem.
Hva du bør være oppmerksom på med tvangsauksjoner
Bortsett fra en mye mer uttrukket prosess enn et tradisjonelt boligkjøp, er det vanligvis ikke anbefalt å kjøpe foreclosure for nybegynnere.
Først av alt må kjøperen kjøpe hjemmesynet usett. Ja, du leste riktig. Ikke bare kan du ikke besøke huset, men du kan ikke be om en profesjonell inspeksjon. I følge Zillow Det har vært tilfeller av utilfredse selgere som har strippet hjemmet og forlatt eiendommen i fullstendig uorden eller med vilje skadet. Beatrice de Jong, direktør for boligsalg på Åpne oppføringer i Los Angeles , California, sier hun har sett boliger der kobberrørene har blitt fjernet fra huset for å selge, og boliger som har fått betong helles i rørleggerarbeidet. Ikke bare kan det være store strukturelle problemer i interiøret og eksteriøret i hjemmet, men i noen tilfeller kan leietakerne nekte å forlate eiendommen - og kjøperen er faktisk ansvarlig for å fjerne dem.
Selv om det ikke alltid er et kontantbehov for tvangsauksjoner, bekrefter de Jong at mange banker velger å selge boliger på auksjoner, noe som pleier å kreve kjøpere med alle kontanter. Hvis du ikke har kontanter, blir auksjonen ofte til en budkrig, der du ville stå imot potensielle kjøpere som har kontanter (og kontanter er konge).
Hva er et kortsalg (og hvordan skiller det seg fra et utlegg?)
Før noens hus har blitt utelukket, kan de prøve å selge det kort. Dette skjer når eieren enten ikke kan betale boliglånet lenger, eller hvis de strategisk ikke vil på grunn av husets verdifall (noe som noen ganger skjer i et svingende marked). I følge Realtor.com , ville selgeren gå til pantelåneren, som måtte godta en salgspris som er et mindre beløp enn det som skyldes. For eksempel kan selgeren liste opp hjemmet sitt for $ 400 000, med en gjenværende saldo på boliglån på $ 430 000. Selgeren ville mangle 30 000 dollar på å betale tilbake banken. Etter at transaksjonen er fullført, vil selgeren ikke være ansvarlig for $ 30 000.
Ifølge Bankrate eieren må fylle ut en søknad om et kort salg og skrive et motgangsbrev som beskriver deres økonomiske situasjon (som inkluderer lønnsstubber, selvangivelser og kontoutskrifter) og vil fortelle utlåner at de ikke ville være i stand til tilbakebetale uansett hvor mye huset deres mangler når det selges. Prosessen tar vanligvis måneder.
I noen tilfeller kan boliglånstaker faktisk ønske at pengene tapt i salget tilbake, som kalles en mangeldom. Noen stater har forbød dette , men det er definitivt noe selgeren må være oppmerksom på.
Hvor finner du kortsalg?
Du bør kunne finne korte salgsoppføringer gjennom en tjeneste med flere oppføringer. Mange kortsalg er oppført av eiendomsmeglere, men oppføringen er kanskje ikke merket som kortsalg. For eksempel kan du gå til Åpne oppføringer og kortsalg ville dukke opp under fikseringsfilteret.
Hva du bør være oppmerksom på med kortsalg
Tiden det tar for transaksjonen å gjennomgå med et kort salg, har en tendens til å ta betydelig lengre tid (vanligvis mellom 90 til 120 dager, ifølge Realtor.com) enn en tradisjonell notering. Siden kjøperen først og fremst har å gjøre med utlåner-snarere enn selger, som er ganske hands-off-må tilbudsprisen godkjennes av utlåner, og dette tar tid.
Prisen på kortsalget er vanskelig. I følge penger under 30 , er det viktig for en kjøper å bekrefte om kortsalget er godkjent eller ikke. Hvis det er godkjent, har utlåner allerede avtalt en pris eieren ønsker å selge boligen for. Hvis det ikke er det, vil selgers short sale bli avvist.
I følge The Balance , kan en lav noteringspris være en strategi som brukes av noteringsagenten og selgeren for å lokke flere tilbud på kortsalget. Den prisen pleier å være ganske flytende, siden hvis utlåner ikke godkjenner prisen, vil prisen stige. Til syvende og sist: et kortsalg betyr ikke nødvendigvis at du vil kunne kjøpe et hus som er under markedsverdi. Balansen sier at prisen på kortsalg kan være høy; det kan være lavt; det kan være rett på pengene.
I tillegg vil långivere ikke fortsette salget før kjøperen forplikter seg til visse forespørsler, for eksempel å betale for reparasjoner og stengekostnader - alt selgeren normalt vil være ansvarlig for, må kjøperen godta.
Du må også godta eiendommen som den er, men ifølge Realtor.com kan kjøperen be om en inspeksjon. Hvis kjøperen finner skade på eiendommen av noe slag, vil långiver ikke være ansvarlig for å fikse den. Hvis boligen er i en alvorlig uopprettholdt tilstand, kan det koste kjøperen et astronomisk beløp å reparere alle skadene.
Til syvende og sist, hvis en foreclosure eller short sale -oppføring interesserer deg, må du sørge for at du gjør all undersøkelsen og forstår alle risikoene. Fordi mens det kan være hjemmet til drømmene dine, kan det også være et fra deg mareritt . Sørg for at det er det første.
Mer flott eiendomsmegling leser:
- Hvorfor jeg virkelig angrer på at jeg kjøpte et ‘godt nok’ hus
- Slik er det egentlig å bo i en omvendt kirke
- De 10 beste stedene å bo hvis du hater å kjøre bil
- 11 IKEA -produkter hver leietaker burde vite om
- 15 av de beste amerikanske byene for balanse mellom arbeid og liv, ifølge statistikk
