Tenk deg å finne et hjem du absolutt elsker (eller i det minste se mye potensial i). Nå: Hva om du kunne bo der, men i stedet for å bruke sparepengene dine på forhånd, betaler du en liten del på toppen av husleien din hver måned mot forskuddsbetalingen. Høres ut som en drøm, ikke sant? Mest sannsynlig ja - spesielt hvis du er frilanser så som så kreditt , eller en høy gjeld-til-inntekt-andel (de forbannede studielånene!), eller rett og slett ikke kan sette nok penger til side hver måned for å få plass til en forskuddsbetaling.
Vel, denne situasjonen er ikke bare drømmer-det er en type kontrakt kjent som leie-til-eier. Men som mange for gode for å være sanne scenarier, følger det med en god del risiko. Her er hva du bør vite før du signerer:
Hva er en leie-til-egen-leieavtale?
Disse leiekontrakter av enhjørningstypen kalles mange ting, men leie-til-egen-leiekontrakter, leieavtale om kjøp, leieavtale eller leie-til-kjøp-alternativer brukes ofte. I en leie-til-egen-leiekontrakt godtar en leietaker å leie en enhet eller hus av en utleier. Hver måned vil utleier lagre bort en del av den månedlige betalingen til leietakers fond i hjemmet. Avtalt pris forblir fast i hele leiekontrakten. Vanligvis, når leieren har betalt nok egenkapital i hjemmet til å kvalifisere for boliglån, har leieren muligheten til å kjøpe fra utleier.
For eksempel kan en leietaker signere en leiekontrakt for et hus på $ 150 000. Utleier vil kreve at de legger ned 500 dollar og betaler 1200 dollar i måneden - 200 dollar av dette går til en forskuddsbetaling. Etter to år vil leietakerne ha betalt 4800 dollar mot forskuddsbetalingen, eller 3,2 prosent av eiendomsverdien - nok til å dekke en forskuddsbetaling på en FHA boliglån . Hvis de valgte det (husk, det er muligheten til å kjøpe), kan leietakeren sikre boliglånet og følge standard boligkjøpsprosedyrer.
12 + 12 + 12
Selv om dette høres ut som et flott oppsett, er leiekontrakter ikke alltid så magiske.
For det første kan de være dyre. Utleiere kan kreve ikke-refunderbare forhåndsavgifter (kjent som en opsjonspremie) for å sikre muligheten til å kjøpe. De kan ende opp med å bli like kostbare som en forskuddsbetaling - om ikke mer. Standarden er vanligvis 5 prosent, men dette kan forhandles mellom parter. I tillegg, hvis en leietaker velger å ikke kjøpe på slutten av kontrakten, vil de ikke få noen av de oppbevarte pengene tilbake.
Det er også viktig å merke seg at leie-til-egen-leieavtaler høres like ut, men er veldig forskjellige fra kontrakt for gjerningsoppsett (som har sine egne risikoer). Kontrakt for gjerninger er selgerfinansierte boliger der en kjøper betaler en selger tilbake over en lang periode i månedlige avdrag med høy rente. I slike situasjoner er leietaker ansvarlig for alle reparasjoner, og vanligvis også skatter og forsikringer.
I leie-til-eie er leietaker vanligvis dekket av leierloven i løpet av leieperioden og er ikke ansvarlig for vedlikehold eller reparasjoner. Dette kan imidlertid variere fra stat til stat - og utleier kan prøve å få deg til å melde deg bort fra disse rettighetene (selv om lovligheten av dette varierer fra stat til stat).
Hva er noen av risikoene ved en leie-til-egen-leieavtale?
Fordi boligeierskap blir utenfor rekkevidde for flere amerikanere, blir husleiekontrakter mer populære. Det er nå noen godt finansierte Wall Street-selskaper som by på gjennomsiktige husleieprogrammer for renoverte, eksklusive boliger. I tillegg er de vanlige i peer-to-peer-salg, som om en familievenn ønsker å selge eiendommen din til deg, men du ikke har fullfinansiering ennå. Ifølge Nichole Monticelli, eiendomsmegler i BEX Realty i Florida er standard leie-til-egen-kontrakt nesten alltid skrevet med selgerens beste i tankene-det betyr at når du kommer inn i dem som leietaker, må du gjøre din due diligence for å redusere risiko.
For eksempel kan utleier/selgere prøve å la alt vedlikehold og reparasjoner falle på leietaker (dette kan være i strid med leierlovene i mange stater, så sjekk med advokaten din!) Eller en kontrakt kan opplyse at en enkelt forsinket betaling vil gjøre avtalen ugyldig. . Dette betyr at leieren vil miste alle pengene de allerede har betalt, så vel som pengene de har brukt på renovering og reparasjoner på eiendommen.
nummer nummer som betyr 444
Og siden leie-til-egen-leieavtaler appellerer til de som ellers blir presset ut av tradisjonelle boligkjøpsalternativer, er markedet utsatt for svindel. For eksempel så Florida en økning i svindel som involverte leiekontrakter under boligmarkedskrasjen på midten av 2000-tallet, sier Monticelli. Det var mange tilfeller der leietakerne foretok sine månedlige utbetalinger, fullførte reparasjoner og til og med oppgraderte boligen mens eiendomsbesitterne fikk betalingen i lommen. Eierne ville da slutte å betale boliglån, og leietakerne ville føle seg høye og tørre når bankene kom for å ta tilbake eiendommen. A 2016 New York Times etterforskning viste at disse svindelene økte igjen.
Hvis du finner en leie-til-egen-mulighet, hold øye med noen av disse røde flaggene:
- Hvis boligen er i dårlig form, kan dette tyde på at den ble neglisjert, allerede er utelukket eller er i ferd med å bli gjenvunnet av banken.
- Vær forsiktig med en utleier som fraråder deg å foreta en uavhengig inspeksjon og vurdering.
- Ekstrautbetalingene dine bør utgjøre opp til det avtalte forskuddsbetalingsbeløpet: Vanligvis snakker vi om en forskuddsbetaling på 3,5 prosent for et FHA-forsikret boliglån, Holden Lewis, hjemmeekspert på NerdWallet , sier.
- Sjekk tittelrapporten for å bekrefte at din utleier er den juridiske eieren av eiendommen, sier Shaolaine Loving, advokat i Loving Law LTD . Rapporten vil også inneholde ytterligere pant eller dom som må betales før du tar eierskap (og sannsynligvis vil utleier kreve at du betaler for dem).
Selv om alle disse tingene blir helt klare, er det imidlertid viktig å innse at du fortsatt går inn i en urolig situasjon-du investerer i noe du har liten kontroll over.
For eksempel, selv om det kanskje ikke har vært noen ekstra pant i eiendommen da du signerte leieavtalen din, kan eieren ha lagt til noen etterpå, sier Loving. Å avgjøre om dette er tilfelle, og prøve å beskytte deg mot det, vil koste deg ekstra. Dette kan gjøre den sanne kostnaden ved å kjøpe et hus gjennom en leie-til-egen-leiekontrakt mye høyere enn ved et tradisjonelt kjøp.
hva betyr 1010 i bibelen
I tillegg, selv om du har juridiske rettigheter til pengene du investerte, kan det være veldig dyrt å få det du skylder i ekstreme tilfeller: Eieren kan fortsatt misligholde sine boliglånsforpliktelser og miste hjemmet til utlegg, sier Loving. [Dette] vil sette deg på båndet til å måtte saksøke et eventuelt middel mot selgeren.
Hva du skal gjøre før du logger på den stiplede linjen
Hvis du har bestemt deg for at leie-til-egen er for deg, eller hvis du har blitt forelsket i en leie som har et kjøpsalternativ, bør det neste trinnet ditt være å ringe advokaten din. Som nevnt tidligere har forskjellige stater og regioner sine egne lover om leie-til-eie, så sørg for at advokaten din har kunnskap om hvor du vil signere en leieavtale.
Monticelli pleier å råde kundene sine til å holde seg borte fra leiekontrakter, men hvis kundene bestemmer seg for å gå denne ruten, anbefaler hun alltid at de får en advokat til å gjennomgå kontrakten og skrive den om for å være gunstigere for leietakeren og redusere. Fare. For eksempel kan leietakere sørge for at de ikke betaler dobbelt for oppgraderingene og renoveringene de investerer i, og at kjøpesummen ikke kan økes når det er på tide å kjøpe. Hvis selgeren ikke vil reforhandle, ta det som et advarselsskilt, sier hun.
Når du får alt klart fra advokaten din, kan du snakke med en utlåner:
Be om å bli prekvalifisert og vise kontrakten til låneansvarlig, sier Lewis. En låneansvarlig vil ta din økonomiske informasjon og gi deg beskjed hvis du er på vei til å få boliglån om noen år. De vil også sørge for at din porsjonale leiebetaling vil øke til en forskuddsbetaling når den tiden kommer.
02:22
Og selvfølgelig, hvis leie-til-egen virker for risikabelt, men du liker bekvemmeligheten ved å spare penger sammen med husleien din, er det alltid muligheten til å flytte til et billigere sted, men betale det samme beløpet i husleie (det vil si , den billigere husleien til din utleier, og den resterende delen til sparekontoen din).
