Tidligere i år prøvde jeg å kjøpe et hus i Maine. Jeg var tre år inn i pandemien og tre og et halvt år borte fra en traumatisk hjerneskade som har vart i store deler av pandemien. Jeg ville ikke bare ha et hjem, jeg ville ha et sted å flukt . Det jeg lærte da jeg lengtet etter å flykte fra den knusende virkeligheten med skader og sosiale sykdommer, var at boliglånspraksis ikke har innhentet moderne måter å jobbe på, og ingen hadde fortalt meg det.
Følg med for mer innhold som dette
Du skjønner, de siste tre årene hadde jeg en fast jobb og jobbet ved en oppstart av kunstig intelligens. Da jeg forlot oppstarten i februar, hadde jeg noen måneder med sluttvederlag og begynte deretter å frilanse. Jeg tjente ikke fullt så mye som jeg hadde før, men nok til at jeg antok få et boliglån for en drømmende hytte i kystnære Maine ville ikke være et problem. Jeg tok feil.
Det mest sjokkerende jeg lærte på reisen min er at det som påvirket meg sannsynligvis også ville påvirke 36 prosent av befolkningen som frilanser og 16 prosent av befolkningen som er over 65 år . Hvis du er i den kategorien, er det fem viktige ting du bør vite hvis du ønsker å kjøpe et hus, men har mindre enn to års frilansinntekt eller er permanent (etter valg eller på annen måte) arbeidsledig.
Det er flere forskjellige typer boliglån tilgjengelig for folk i min situasjon: primær, sekundær, investering, forretning, aktiva-sikret og sikkerhet-sikret. Jeg gikk gjennom nesten alle av dem.
En W2 er fortsatt den primære måten banker bekrefter kandidatur for et boliglån på.
I juni 2021 var jeg kvalifisert for et boliglån som gjorde det mulig å kjøpe en leilighet i New York City. Innen juni 2022 ville ingen tradisjonell bank ta meg an. Grunnen? Størstedelen av en banks beslutning om å finansiere et boliglån er direkte knyttet til W2-lønnen din. Dine eiendeler eller andre inntektsstrømmer er ikke en like stor faktor når du skal knuse tallene. Deres antagelse er at en tradisjonell jobb betyr at du vil være i stand til å betale tilbake et lån, og ignorerer faktum at amerikanere bytter jobb i gjennomsnitt med noen års mellomrom , 25 prosent av folk er vil sannsynligvis slutte i jobben etter pandemien , og i møte med en lavkonjunktur, er det mer sannsynlig at flere mister jobben enn noen gang før. Og mye av denne lovgivningen ble satt ut i livet etter boligkrisen i 2008. Det er ikke dårlig politikk i seg selv, men det er politikk som ikke lenger gjenspeiler tiden.
Hvis du ønsker å kjøpe et hus og antar at du vil kvalifisere deg, er det viktig å ta deg tid til å virkelig forstå hva et boliglån er og hva bankene ser etter: inntekt for å betale tilbake et lån. Dette er basert på anslag som er primært avhengig av nåværende inntekt, slik den oppfattes av en bankintuisjon. Dette betyr en W2, mer enn to års frilansinntekt, eller eierskap av en virksomhet med en betydelig nettoinntekt. Det har liten relasjon til din bankhistorikk, kredittscore eller eiendeler.
Mitt første alternativ: Kjøp kontant, så får du et boliglån etterpå.
Etter at alle jeg snakket med nektet meg et vanlig boliglån, og hevdet at freelanceinntektene mine ikke var forsvarlige fordi de ikke kunne se dem over to års skattehistorikk, foreslo de at jeg skulle vurdere å kjøpe i kontanter og deretter få et boliglån. 'Omvendte boliglån' eller 'forsinket finansieringslån' ble trendy i løpet av tiden pandemi i Maine (og mange andre steder) da personer med store kontanter begynte å kjøpe andreboliger. Med dette alternativet kan du kjøpe et hus i alle kontanter, og deretter gå tilbake til banken og be dem om i hovedsak et boliglån basert på den kontante eiendelen. Du kan da få et boliglån, ofte med høyere rente, men det vil ta måneder og (!) igjen vil de ønske å se en W2 for å sikre boliglånet igjen. I mitt tilfelle var jeg fortsatt ikke kvalifisert.
Jeg lærte om investeringslån.
For å overbevise bankene om at jeg hadde råd til boliglånet, tenkte jeg at det kunne være en fordel å snakke med dem om hvordan jeg kunne tenke meg å bruke dette huset som investeringseiendom . Jeg hadde drevet tre andre Airbnb-eiendommer og forsto hvordan jeg kunne opprette en virksomhet som ikke bare dekket boliglånet, men som var i stand til å gi meg inntekter. I det øyeblikket jeg nevnte investering, ble jeg sendt fra boliglånsmeglere som jobbet med primære og sekundære boliglån og inn i investeringslånekategorien. For å kvalifisere deg, må du bevise at lokale leiepriser kan dekke kostnadene ved boliglånet. For meg, som ønsker å kjøpe en nedslitt eiendom og fikse den over tid, kom disse markedskompene til kort. En megler kunne ikke gjøre saken. Jakten fortsatte!
Jeg vurderte et bedriftssikret boliglån.
Med typiske individuelle boliglånsalternativer utenfor bordet, forsøkte jeg å sikre det som er kjent som et forretningssikret boliglån. Hvis du er frilanser som driver en bedrift som har selvangivelse eller kan vise en sterk gjeld i forhold til inntekt , kan du kvalifisere for denne typen lån. Jeg tenkte at dette kunne være mulig for meg. Jeg hadde drevet en liten bedrift i over fem år, men jeg hadde også alltid vært veldig klar over regnskapsførerens råd for å sikre at jeg brukte pengene jeg mottok for å redusere skatteregningen min. Det rådet kan ha vært bra for skatten min, men det viser seg at det var akkurat det motsatte av hva de bedriftssikrede boliglånsmeglerne krevde av meg. Avslått igjen!
Deretter gikk jeg over det fine skriftet av eiendomssikrede boliglån.
Da hun snakket med min økonomiske rådgiver om boliglånsproblemene mine, forsikret hun meg om at jeg ikke var alene. De fleste av hennes klienter går gjennom den samme kampen når de prøver å kjøpe boliger i pensjonisttilværelsen. For å kunne kjøpe bolig må de ofte ta store pengesummer ut av pensjonssparingen, kjøpe bolig og deretter skaffe en omvendt eller forsinket boliglån . Det kan bety å få sjekker for hundretusenvis av dollar levert til postkassen. For meg var dette min siste utvei, men jeg ble igjen stoppet. Midlene i min finansielle portefølje var på de stedene de trengte å være, og jeg måtte flytte betydelige pengesummer for å kvalifisere meg. Min økonomiske rådgiver fortalte meg at det ikke ga mening.
Etter alt dette fikk jeg beskjed om å investere med en partner.
På dette tidspunktet kastet jeg opp hendene. Den eneste måten jeg kunne få et lån for å kjøpe et hus jeg ønsket, var hvis jeg investerte sammen med partneren min. W2-inntekten hans veide opp for alle tilknyttede eiendeler, potensielle inntekter og den økonomiske velstanden jeg hadde akkumulert gjennom alle årene uten ham. Det føltes i det minste demoraliserende, og litt av et patriarkalsk helvete. Det virket for komplisert å knytte eiendelene mine til hans bankgodkjente inntekt og typen eiendommer han ble godkjent til å kjøpe.
Jeg har bestemt meg, oppgitt, for å vente på sjansen til å rømme.
Hvis du går gjennom noe lignende, er du ikke alene. Beskyttelsene i boligmarkedet som er satt inn for å unngå markedskollaps, tjener faktisk ikke lenger en stor del av befolkningen. Pensjonister og de som er nybegynnere i freelancing eller som er nye som freelancing som deres primære inntektskilde, vil finne det svært vanskelig å sikre et lån. Ny lovgivning er nødvendig for bedre å håndtere endringene i dagens boligmarked. Ta kontakt med kongressmedlem med historien din er et godt sted å begynne.
