Etter å ha gjort noen større renoveringer på hjemmet mitt, ønsket jeg å bestemme avkastningen på investeringen, hvor mye mer vi kunne gjøre før eiendommen vår ble for forbedret, og om det var verdt å utforske refinansiering. Så jeg henvendte meg til min oh-så-sjenerøse eiendomsmegler, Garrett Ackles of Semonin i Louisville, Kentucky, for et grovt estimat før vi gikk for et offisielt estimat. Vanligvis, når du mottar en vurdering, kommer den med sider med vanskelig å sile gjennom eiendomsjargong. Så tenk på min overraskelse da Ackles ga meg et greit tall og en forklaring som nesten alle kunne forstå.
Mens mange eiendomsmeglere vurderer når det gjelder dollar per kvadratmeter, foretrakk Ackles-i hvert fall i mitt tilfelle og vårt område-å rangere eiendommer på en til femstjerners skala. I utgangspunktet ser han på eiendommene i nabolaget, ser hva de går til og skaper fem forskjellige parenteser: Egenskaper som er nesten uslåelige er enstjerneegenskapene, og de beste i drømmen er fem eiendommer stjerneiendommer, med medianhusprisen i området som trestjerners eiendommer.
Når jeg ser på det på denne måten, kan jeg enkelt identifisere type kjøper og prisklasse de sannsynligvis vil betale for eiendommen, forteller Ackles. Vi kan deretter tildele en rimelig pris per kvadratmeter for hver av 'stjernekategoriene' i mikroområdet. Han sa også at denne metoden gir ham bedre kontroll over avvik.
hva betyr det når du ser 333
Han fortalte meg at da vi først kjøpte eiendommen vår, ville han ha klassifisert den som en lav to-stjerners: Den hadde potensial, den var beboelig, men den trengte desperat oppdateringer. Vi betalte 200 000 dollar for det, eller omtrent 50 dollar per kvadratmeter. Da vi gjorde de første generelle oppdateringene (som installasjon av sentralluft, tonnevis av kosmetiske oppdateringer og renovering av tarmjobben i den forferdelige tredje etasjen), sa han at vi hoppet inn i et solid mellomhøyt trestjerners hjem og sto opp våre estimater til $ 85 kvadratfot til $ 95 kvadratmeter.
Og han hadde rett! Da vi hadde en offisiell vurdering, ble hjemmet vårt verdsatt til $ 350 000 etter våre første oppdateringer.
hva betyr 1010
Så vi gjorde flere renoveringer-oppdaterte kjøkken, pantry og bad (som Ackles fortalte oss ville bli verdsatt visuelt og funksjonelt av en høyere kjøper.) Han fortalte oss at disse renoene flyttet oss inn i en høy tre til lav fire-stjerners kategori. Basert på sammenlignbare eiendommer i området, brakte det oss opp til $ 110 til $ 115 per kvadratfot, eller mellom $ 429 000 og $ 448 000.
Vi bestemte oss for at det var verdt å refinansiere og fikk en offisiell vurdering. Det viste seg at han hadde rett igjen - om enn litt konservativ - og hjemmet vårt var verdt $ 475 000.
Vi planlegger fortsatt noen mindre oppdateringer for å forbedre karakteren ytterligere, men Ackles fortalte oss at huset vårt egentlig bare vil komme inn i den midterste firestjernersvurderingen, eller omtrent $ 125 per kvadratfot, siden det er det maksimale verdipotensialet for eiendommen vår, på grunn av beliggenheten og generelle funksjonaliteten. Selv om vi kan legge til hver oppgradering av eiendommen vår, er det bare så mye avkastning på investeringen vi får for den.
Akkurat som kjøperen som ikke ville betale 'femstjerners' penger for et hotell som ligger en halv kilometer fra stranden, tror jeg ikke det er noe du kan gjøre-eller noen mengde penger du kan bruke-for å gjør dette til et femstjerners sted, sa Ackles.
Ja, Ackles ’metode er ukonvensjonell, men tilnærmingen bak den er vanlig for eiendomsmeglere. Samtidig som Einat Bar , en eiendomsmegler med Compass i Brooklyn, New York, sier at hun aldri har fått en stjerneklassifisering, hun og kollegene vurderer vanligvis eiendommer for tilstand og beliggenhet på en skala med sammenlignbare eiendommer på markedet og nylig salg. Imidlertid gjør ikke alle agenter dette. Bar bemerker at noen agenter i New York City holder seg strengt til takstprisene.
Dette er alt for å si at du definitivt ikke bør hoppe over en offisiell vurdering hvis du ønsker å selge en gang snart eller refinansiere - men jeg tror Ackles triks har hjulpet meg enormt når jeg prøver å vurdere hvilke renoveringer som er verdt å gjennomføre og hvor mye de vil tilføre husets salgsverdi.
er 111 et nummer
