Gode nyheter først: Det er faktisk mulig å kjøpe en leilighet på Manhattan for under $ 300 000 eller så. (Ja, en faktisk leilighet-ikke et skap! Og ja, kjøp for å eie, ikke leie!) Noen ganger treffer en Housing Development Fund Corporation (HDFC) co-op-enhet markedet, og gir et sjeldent, rimelig alternativ for potensielle boligkjøpere.
Men den nedslående nyheten? Ikke bare er de ganske sjeldne, disse eiendomsmeglingene er også litt av en fangst-22: For å kjøpe en må du ha en årslønn under en viss terskel, men du må også ha betydelige kontanter tilgjengelig for forskuddsbetaling (og i noen tilfeller for hele kjøpesummen). Dette begrenser bassenget av husjegere som faktisk kan kjøpe denne typen co-op. I sjeldne tilfeller sparer folk opp. Mange ganger er det imidlertid mennesker (tenk de siste høyskolene) med en beskjeden lønn som kommer i arv eller får et økonomisk løft fra familiene sine, eller pensjonister uten månedlig inntekt, men rikelig med kontanter i reserver. Sukk.
New York Citys HDFC-kooperasjoner dukket opp på 1970-tallet da utleiere i en økonomisk nedgang begynte å forlate bygningene sine. Bygningene ble overlevert til innbyggerne for å administrere. Det startet som et eksperiment, men har siden utviklet seg til en nisjemåte for lav-til-mellom-inntekts New York-borgere å kjøpe boliger.
Enhetene er vanligvis godt under markedsverdien, noe som betyr at boliglånet ditt vil koste mindre enn å leie en enhet i lignende størrelse, forklarer Eugene Gamble, eiendomsinvestor og seniorpartner med Property Whisperers, et eiendomsinvesterings- og utviklingsselskap.
hva betyr tallet 1212
Interessert? Her er hva andre eiendomseksperter sier du trenger å vite om HDFC-kooperasjoner.
Inntektsgrensen er streng
I tillegg til å være til et rimeligere prispunkt, er HDFC-kooperasjoner ofte steder med sterk fellesskapsfølelse, sier Molly Franklin , en eiendomsmegler med CitiHabitats eiendom.
Det første kjøperne trenger å vite er om de kvalifiserer for inntektsgrensen til bygningen, og de må kunne vise disse tallene på to års skattemeldinger, sier Franklin. Det er ingen universell inntektstak og formler for å bestemme inntektsgrenser varierer etter kooperasjoner. Hauseit, et til salgs av eierselskap i New York, satte sammen en prøveguide for beregning av retningslinjer for inntektsgrense. Du kan også sjekke ut a prøve søknad , som vanligvis ber om bankkontoinformasjon, personlige referanser og en forklaring på hvorfor du vil bo i bygningen.
Lucas Callejas plassholderbilde , en eiendomsmegler med Triplemint eiendom i New York, sier det er viktig for kjøpere å vurdere om de har noen planlagte bonuser eller forhøyelser. I så fall kan det være verdt å be bedriften din om å utsette dem hvis du er nær inntektsgrensen.
Noen bygninger, avhengig av programmet, vil ikke tillate en dollar over hatten, forklarer han. Andre kan ha litt vrikkerom med liten fleksibilitet.
I bygninger med lavere inntekt styrer pensjonister med sterk økonomi, men lav inntekt, samt gavekjøp til voksne barn, forklarer Franklin, fordi så mange av disse kjøpene er kontantavtaler.
Mange [enheter] går til folk som kan ha foreldre eller besteforeldre med betydelige kontantmidler, eller folk som forlot høyt betalte jobber og nå jobber i felt der de tjener mindre, men synes det er mer givende, sier Franklin.
En vanlig misforståelse, skjønt? Du er ikke låst til å tjene den samme inntekten i årevis.
Folk blir nervøse for at bygget vil kreve at du aldri tjener mer enn inntektstaket etter at du har kjøpt, sier hun. Bygningen kommer ikke til å overvåke inntekten din for alltid, og den proprietære leieavtalen kommer ikke til å bli dratt ut av hendene dine hvis du får et godt tilbud et år etter kjøpet.
Nok et klissete punkt: Kjøpere må finne ut om bygningen er godkjent for boliglån, sier Franklin. Noen bygninger har ikke sterk økonomisk helse, så det er lite sannsynlig at banker låner penger, påpeker hun.
Vanligvis krever HDFC -er en noe lav, 10% forskuddsbetaling, forklarer Debra Bechtel , en professor ved Brooklyn Law School som underviser i en HDFC-fokusert klinikk; men noen varmere nabolag krever alle kontanter.
Hvis pengespørsmålet ikke var nok, må kjøpere også godkjennes av bygningens samarbeidsstyre. En organisasjon kalt Urban Homesteading Assistance Board har et program for å forhåndsvise folk som er interessert i å bo i HDFC-er for kvalifisering.
De er ikke investeringseiendommer.
Kjøpere bør ikke forvente å tjene mye penger på en HDFC. Ja, selv om du har lov til å ha en større inntekt når du kjøper leiligheten, vil den neste kjøperen sannsynligvis måtte tjene under inntektsgrensen ved kjøpet. Dette er imidlertid avhengig av bygningens regler.
Videresalgspris er ikke begrenset, men forståelsen av at inntektstaket vil styre hvor mye du kan få på videresalget ditt, er veldig viktig for å håndtere forventninger, sier Franklin.
I tillegg er avgiftsavgifter (eller overføringsgebyrer betalt til bygningen for å opprettholde reserver når du selger) vanligvis høye for å forhindre at du blir rik-rask-ordninger.
Enheten må være din primære bolig.
Jeg sørger alltid for at kjøperne mine vet at dette egentlig bare er et egnet alternativ for noen som bruker leiligheten som sin primære bolig, ettersom HDFC ikke tillater at folk kjøper for pied-à-terre og har strenge fremleieregler, forklarer Shelly Place , en Triplemint -agent.
Du betaler mindre - men du får også mindre (vanligvis).
Mange HDFC-er krever kostbare renoveringer for å oppnå en rimelig levestandard, og det er derfor mulig at utgiftene dine blir høyere enn mange nøkkelferdige alternativer, forklarer Gamble.
HDFC-enheter er designet for personer i lav-til-middels inntektsgrupper, og som sådan bærer de vanligvis lave vedlikeholdsavgifter, Eiendom Whisperers Sier Gamble. Imidlertid koster disse gebyrene en kostnad: Lave vedlikeholdsavgifter betyr færre likvide eiendeler bygningen har til reparasjoner, og derfor kan bygningen være utsatt for sikkerhet eller vedlikehold.
Og selv om dette er sant for noen bygninger, skjer det en slags renessanse med Manhattan HDFC -er. En tilstrømning av nylig HDFC -salg betyr at bygninger har mer i kassen; mange får sårt tiltrengte oppgraderinger og åpner også for finansiering, sier Franklin.
Takeaway? HDFC faller ikke i kategorien for god til å være sann; men de kommer sikkert med noen hindringer.
hva betyr 888 åndelig
