Hamilton og Burr. Kanye og Drake. Nypussede tenner og appelsinjuice. Dette er par som aldri skal blandes. Og generelt vil man si at gjeld og huseier er et av disse parene som utelukker hverandre - men det kan være i endring, sier en ny rapportere fra US Department of Housing and Urban Development.
Federal Housing Authority (FHA) årlig boliglånsrapport bekrefter mistanke om at gjeld som studielån påvirker første gang boligkjøperes inntreden i eiendomsmarkedet. Men i stedet for å la gjelden beholde dem til å leie, finner de nå måter å kjøpe boliger uansett - gjeld og alt.
Ifølge rapporten nådde gjennomsnittlig gjeld-til-inntekt (DTI) -forhold mellom FHA-kjøpslån 43,09 prosent-en økning år for år for sjette år på rad, og den høyeste gjennomsnittlige DTI noensinne. I tillegg økte mengden FHA-forsikrede boliglån med høyere risiko, eller de med et DTI-forhold på mer enn 50 prosent, også fire prosentpoeng fra 2017 til 24,80 prosent. For kontekst må DTI -forholdet falle under 43 prosent for at de fleste långivere skal godkjenne deg for et konvensjonelt lån - rapporten fant at flertallet (54,60 prosent) av de som kjøpte FHA kjøpte boliglån hadde en DTI over denne terskelen.
Tradisjonelt, FHA lån er rettet mot å hjelpe de som tradisjonelt stenger utenfor konvensjonelle boliglån med å oppnå boligeierskap. Fordi de er føderalt forsikret, har de som mottar FHA -lån vanligvis lavere kredittpoeng og mindre forskuddsbetalinger. På grunn av dette spiller FHA-lån en stor rolle i å hjelpe lav- og moderat inntekts- og minoritetskjøpere til å kjøpe sine første boliger med finansiering- faktisk gikk 33,76 prosent av FHA-anbefalingene til minoritetslåntakere i 2018. Totalt har FHA gitt ut mer enn 47,5 millioner boliglån-eller 12,10 prosent av enfamilies boliglån-siden oppstarten på 1930-tallet.
Selv om dette hoppet i DTI kan virke sjokkerende, skjer dette ikke bare med FHA -lån. Over hele linjen ser det ut til at avslappende standarder for godkjenning av boliglån er. I juni i fjor fant en analyse av CoreLogic at så mange prosent av alle konvensjonelle lån som var i samsvar med tradisjonelle risikofylte låntakere. Denne endringen kan i stor grad være knyttet til den generelle nedgangen i boligmarkedet. Og siden flere tusenårige har større gjeldssummer på grunn av studielån og stillestående lønnsvekst, må bankene utvide søkerpoolen, slik at folk fortsatt søker og kjøper boliglån.
Nok en interessant nugget i studien? Flere FHA-søkere får økonomisk bistand fra familier mens de sikrer boliglånet sitt. I 2018 mottok 26,16 prosent av låntakerne et gavefond fra et kvalifisert familiemedlem. Det er ingen overraskelse at tusenårene stort sett trenger økonomisk hjelp fra venner og familiemedlemmer for å kjøpe eiendom fordi det er det hella dyrt. Faktisk rapporterte Zillow i desember at 54 prosent av urbane kjøpere bruker økonomiske gaver fra familiemedlemmer eller venner for å dekke forskuddsbetalingen.
Men det er litt uventet å finne ut at en så stor andel av FHA-søkerne mottar økonomisk bistand-siden boliglånet er rettet mot å hjelpe økonomisk vanskeligstilte søkere med å bygge rikdom gjennom huseierskap. En tolkning av disse dataene kan være at de som tradisjonelt vil kunne få et konvensjonelt lån med foreldrehjelp, nå må kjøpe med et FHA -lån på grunn av studielån, færre finansielle eiendeler, lave kredittpoeng og superdyr boligpris - fire faktorer som plager tusenårsmarkedet. Og hvis det er sant, betyr det at mange av de allerede økonomisk vanskeligstilte som ville hatt fordeler av FHA -lån, kunne bli presset ut av boligkjøpsmarkedet helt siden de ikke har tilgang til ekstern økonomisk bistand.
Uansett viser denne økningen hvor mye vanskeligere det har blitt for første gang huskjøpere å få boliglån på hva eldre generasjoner ville vurdere som en tradisjonell eller mindre risikabel måte. De gjør det de kan.
