Eiendomsmarkedet har vært på en vill tur de siste to årene — og opp- og nedturene er langt fra over.
Følg med for mer innhold som dette
Rentene for 30-års boliglån er nå svevende rundt syv prosent , noe som gjør boligkjøp veldig dyrt akkurat nå. På plussiden, høyere rente bør betyr mindre konkurranse på utstillinger og åpne hus, færre budkriger, og til slutt lavere priser. Men skjer egentlig alt det?
'Markedet er i ferd med å oppleve et fundamentalt skifte,' sier Haley Cutter , en eiendomsmegler i Massachusetts. – Renteøkningene får kjøpere til å gå forsiktig frem når det gjelder kjøp av boliger.
Jeg ønsket å bedre forstå hva noen av disse makroøkonomiske faktorene faktisk betyr for dagens kjøpere som er på jakt etter et nytt hjem, så jeg sjekket inn med en håndfull eiendomseksperter. Her er hva de hadde å si.
Kontanter er fortsatt konge
Renter - som Fed fortsetter å øke i et forsøk på stoppe inflasjonen og forhåpentligvis avverge en lavkonjunktur - avgjør hvor dyrt det er å låne penger. Høye renter gjør at det koster mer å låne penger for å kjøpe bolig. På grunn av det velger kjøpere som ikke nødvendigvis trenger å låne penger å gi avkall på boliglån helt og betale kontant.
'Over 75 prosent av høsttransaksjonene våre er alle kontanter,' sier eiendomsmegler Jared Barnett .
Dette er ikke ideelt for kjøpere som gjøre fortsatt trenger å ta opp et boliglån, som selgere ofte foretrekker å gå med alt-cas h tilbud heller enn de som krever finansiering.
Selgere er trege med å fange opp
Det er grunnleggende tilbud og etterspørsel: Under pandemien var rentene lave, noe som gjorde det billig å låne penger. Dette betydde igjen at det var flere kjøpere ute på jakt etter hus (høy etterspørsel). Sammen med et begrenset tilbud av ledige boliger, drev dette prisene gjennom taket (ordspill ment).
Nå, på grunn av høye renter, er det færre kjøpere som leter. I teorien bør prisene falle - og det har de til en viss grad. For de fire ukene som slutter 2. oktober (de nyeste dataene tilgjengelig), var median prisantydning ned syv prosent fra rekordhøye i mai. Men til 3 725 er det fortsatt syv prosent høyere enn det var for et år siden, per Redfin data .
Mange selgere husker fortsatt dagene med overfylte åpne hus og budkriger, og de haster ikke med å senke oppføringsprisene eller akseptere lavere tilbud ennå.
'Noen selgere forstår at markedet har endret seg og at de ikke nødvendigvis har overtaket,' sier eiendomsmegler Bill Kovalchuk . 'Noen selgere får det, men mange gjør det ikke.'
En annen faktor som spiller inn: Selgere har også å gjøre med høye renter, akkurat som kjøpere. De kan føle at de trenger å selge sin nåværende bolig for topp dollar for å ha råd til en ny, derav deres beslutning om ikke å rokke ved prisen. (Renter fører også til at enkelte selgere ganske enkelt bli der foreløpig, noe som betyr at det er et lavere tilbud av ledige boliger på markedet, noe som også bidrar til å holde prisene høye.)
'Selgere holder fast og er motstandsdyktige mot å redusere eller møtes på midten, dersom de får et tilbud som ikke er til deres tilfredshet,' sier eiendomsmegler Todd Maloof .
Dette er ikke gode nyheter for kjøpere, siden de allerede betaler mye mer i renter enn de ville ha hatt for et eller to år siden, så de trenger virkelig at prisene går ned for å ha råd til et hjem.
Den gode nyheten er at markedet etter hvert vil korrigere seg selv, og selgere må senke prisene eller risikere å ha eiendommen stående på markedet i evigheter. Det kan bare ta litt mer tid.
Selv billige hus er dyre
På grunn av hvor høye renten er akkurat nå, har kjøpere som allerede jobber med et lite budsjett et enda smalere utvalg av boliger de faktisk har råd til. Med en rente på syv prosent blir selv relativt billige eller rimelige hus raskt uoppnåelige på grunn av de ekstra rentekostnadene.
'Kjøpere har begrensede inntekter, og de høyere finansieringskostnadene legger til de totale kostnadene, og reduserer beløpet de har råd til å finansiere og dermed beløpet de kan betale for en enhet,' sier eiendomsmegler. Rachel Lustbader .
Kjøpere kan fortsatt komme inn - og nå kan det være en god tid
Alt dette kan virke som mange dårlige (eller i beste fall lunkne) nyheter. Men kjøperne har definitivt overtaket når det gjelder å forhandle akkurat nå. Boliger står på markedet dobbelt så lenge som de gjorde i vår, ifølge data fra Redfin, så motiverte selgere som virkelig trenger å flytte kan være villige til å tilby kjøpere noen innrømmelser.
Bunnlinjen: Hvis du kan få godkjent et boliglån eller du tilfeldigvis har en del kontanter, kan det være lurt å vurdere å kjøpe akkurat nå. Selvfølgelig varierer beslutningen mye fra person til person, basert på hver enkelts unike situasjon. Men hvis det er noe du har tenkt på en stund, er det kanskje på tide å trykke på avtrekkeren nå.
'Kjøpere har en mulighet de ikke har hatt på over to år: å komme inn i et hjem,' sier Nicole Rueth , en Denver-basert långiver med Fairway Independent Mortgage Company. 'Kjøpere kan forhandle om pris, inspeksjon og innrømmelser.'
1:11 betyr
Ja, du betaler mer i renter. Men som Rueth klokelig påpeker, endrer rentene seg, og du kan refinansiere til et boliglån med en lavere rente nedover. På toppen av det, hvis du venter til prisene synker, kan du igjen kjempe mot tonnevis av andre kjøpere.
'Når økonomien går over i en resesjon - og den vil - vil prisene gå ned,' sier hun. 'Kjøpere i dag kan kose seg i sitt eget varme hjem og refinansiere seg til en lavere månedlig betaling i forhold til å konkurrere med andre kjøpere som kommer tilbake når prisene faller.'
