Det er så mye som er forvirrende om boligkjøpsprosessen som førstegangstimer, og alt jeg egentlig kan gjøre (utover å skrive artikler som denne) er absolutt å love at en oppmerksom eiendomsmegler og en kunnskapsrik boliglånsmegler vil være livslinjene dine. Du vil bli overrasket over hvor mye du lærer om seriøse utbetalinger, deponering og amortisering i løpet av den måneden eller så det tar å stenge. Definitivt mer enn du tok hensyn til i college -regnskap, jeg skal fortelle deg så mye.
Jeg husker før mannen min og jeg stengte hjemme hos oss i fjor sommer , et av de største spørsmålene jeg hadde om prosessen med overgangen fra leietaker til huseier, var helt innpakket i logistikken for flyttingen. Hvor lang tid tar det å stenge? Når gir vi beskjed om at vi forlater leieavtalen? Vil vi bli sittende fast ved å betale for husleie og boliglån i samme måned? (Har vi råd til det?) Det er forvirrende, jeg vet. Så her er noen ting som kan hjelpe:
Det tar rundt 30 til 50 dager å stenge et hjem.
I det øyeblikket selgeren godtar tilbudet ditt, kan du føle at du endelig kan slippe pusten du ikke visste at du holdt. Hjemmet er (nesten) ditt! Derfra tar det imidlertid litt tid å få nøklene i hånden-alt fra 30-50 dager, vanligvis. Avslutningsperioden avtales når du går under kontrakt, men den kan bli forsinket og perioden forlenget på grunn av uforutsette omstendigheter, for eksempel en mislykket inspeksjon, vurderingsproblemer eller et problem med tittelen. Så det korte svaret er: Det kommer an på. Men det er gode nyheter ...
Boliglån betales etterskuddsvis, og det gjør alt lettere for deg som leietaker.
Akkurat nå betaler du husleie for leiligheten din den første i måneden for måneden fremover - eller, for å gjenta, husleien du betaler for å bo der i juli måned, skal betales på forhånd 1. juli. Boliglån betales imidlertid etterskuddsvis, noe som betyr at boliglånsbetalingen du skylder for juli blir innkrevd 1. august. Faktisk vil din aller første boliglånsbetaling ikke betales før en hel måned etter de siste dagen i måneden du stenger. For eksempel betyr en avslutning i midten av juli at den første betalingen forfaller 1. september: du betaler ditt første hele måneds boliglån (for august) 1. september, og du betaler boliglånsrentene for siste del av juli (fra kl. lukker til slutten av måneden) ved avslutningstabellen - det blir pakket inn i sluttkostnadene, som utlåner vil estimere for deg når du er under kontrakt.
Her er et eksempel på en jevn tidslinje for kontrakt til slutt:
hva betyr tallene 1111
24. juli
Tilbudet ditt godtas! Du godtar en 45-dagers stengetid.
7. september
Du stenger i tide 45 dager senere ... gratulerer!
Du betaler renter på 24 dager ved avslutning - fra 7. september til slutten av måneden. For hva det er verdt, den totale månedlige renten på lånet mitt på rundt 300 000 dollar ( som jeg dekket mer detaljert her ) var rundt $ 930 ved starten.
1. november
Du betaler ditt første pantelån.
Så du skjønner, selv om du låste drømmehuset ditt i juli, skylder du ikke månedlig boliglån før i november.
Hvordan ta det riktig med slutten av leiekontrakten
Det er ingen hemmelighet å timing dette riktig, spesielt siden det er mange variabler som er spesifikke for din situasjon. Din spesifikke handlingsplan avhenger av hvor mye varsel du må gi til din utleier, hvor lang stengeperioden er, og også om lukkingen er forsinket eller ikke. Du må bare ta et sprang og håpe på det beste, men forberede deg på det verste. Den gode nyheten er at det hele på forhånd/i ettertid gjør det økonomiske bildet litt lettere å svelge.
Her er noen måter det potensielt, helt hypotetisk, kan gå ned. Jeg hentet disse scenariene fra en veldig nyttig kommentar på Reddit skrevet av en eiendomsmegler:
En 30-dagers leiemelding og en tidsavslutning
I dette scenariet og det neste, trenger du ikke gi beskjed om å forlate leiligheten din før du stenger. Du vil legge merke til at med en 30-dagers oppsigelsestid i leiligheten din, spiller det ingen rolle vilkårene for avsluttende periode.
- Betal husleie 1. april, som vanlig.
- Steng hjemmet ditt 25. april. Omtrent 5 dager med forskuddsbetalt rente betales ved stengebordet.
- Leie forfaller igjen 1. mai. Du legger inn 30 dagers varsel med husleiekontrollen.
- Din første boliglånsbetaling forfaller først 1. juni for renter som påløp i løpet av mai.
- I løpet av hel mai, har du tilgang til både din gamle leieplass og ditt nye hjem, uten å måtte betale doble boligutgifter i mai, for et hyggelig, avslappende, ikke-stresset, rolig trekk.
- Du hadde aldri en måned med dobbel boligutgift, og du hadde en hel måned å flytte på.
En 30-dagers leiemelding og forsinket avslutning
En forsinket stenging setter et slag i veien, men med et 30-dagers varsel har du fortsatt luksusen å ikke gi beskjed før dagen etter at du stenger-uten å betale noen dobbel boligkostnad.
- Betal husleie 1. april, som vanlig.
- Finn ut 23. april at stengningen er forsinket.
- Betal husleie 1. mai, som vanlig.
- Steng 15. mai, endelig. Det er 15 dager med forskuddsbetalte renter som skal betales ved stengebordet (bøtte fra husbesparelser og sluttkostnader, ikke bøtte for månedlige regninger).
- Gi 30 dagers varsel 16. mai.
- Betal din siste husleie 1. juni - enten i halve måneden (30 dager etter varselet 15. mai eller hele måneden, avhengig av leiekontraktene).
- Hyggelig rolig stressfri 30 dager å flytte, fra ca 16. mai til minst 16. juni hvor du har tilgang til begge stedene.
- Din første boliglånsbetaling forfaller 1. juli.
- Du hadde aldri en måned med dobbel boligutgift, og du hadde en hel måned å flytte på.
Hvis leiligheten din krever 60 dagers varsel eller mer, blir ting litt vanskeligere å passe perfekt. I så fall spiller du et balanseringsspill - og du må gi opp litt penger, tid eller sikkerhet. Eiendomsmegleren eller boliglånsmegleren din vil være villig til å hjelpe deg med å se på leiekontrakten og budsjettet og sette alt på plass, selv før du har funnet drømmeboligen din.
hva står 444 for
