Du ser boligeierskap i fremtiden din. Men etter å ha sett på krystallkulen din - feil, sparekonto - ser du for deg deg selv ved avslutningsbordet i neste måned? År? Fem år? TBD avhengig av om du vinner i lotto?
Færre enn fire av ti årtusener eier boliger, ifølge forskning fra Urban Institute , en sosial- og økonomisk politisk gruppe i Washington, DC. Huseier unngår tusenårene av flere årsaker (studielånegjeld, høy husleie som gjør det vanskelig å spare og forsinket ekteskap, bare noen av dem).
Så du lurer kanskje på: Har jeg nok penger å kjøpe nå? Eller skal jeg fortsette å flokke penger til jeg har samlet meg en mer betydelig forskuddsbetaling?
Selv om alles situasjon er annerledes, er det noen universelle spørsmål som dukker opp under opplevelse av boligkjøp. Nedenfor ser vi på tre forskjellige rutetabeller for kjøp og veier fordeler og ulemper for hver:
Scenario 1: Kjøp nå
Kanskje drømmehuset ditt nettopp kom på markedet, noe som får deg til å gå i gang. Eller leiekontrakten er i ferd med å utløpe. Eller din romkamerat lånte Instant Pot og rengjorde den ikke, og det er noe som stivner i bunnen, og det er det siste suget, for faen . Uansett er du fast bestemt på å gjøre et trekk - stat.
Hva du bør vurdere
- Alternativer for forskuddsbetaling: Selv om beløpet du trenger for en forskuddsbetaling avhenger av lånet ditt og hvilken type eiendom du kjøper, starter alternativene vanligvis med 3 prosent ned. Med et lån med FHA-sikkerhet, for eksempel, kan førstegangskjøpere sette ned bare 3,5 prosent. Men i New Yorks kooperasjoner trenger du vanligvis minst 20 prosent ned. Jennifer Okhovat , en eiendomsmegler med Compass i Los Angeles, har jobbet med førstegangskjøpere som har satt ned bare 3 prosent, og hun hjelper til med å knytte dem til programmer som kan hjelpe med forskuddsbetaling og stenging av kostnader.
- Ditt lokale boligmarked: Fortsetter boligprisene å krype opp? Byer på vestkysten er inne i en flerårig boligboom, og prisene vil fortsette å vokse, sier Vivek Sah , direktør for Lied Institute for Real Estate Studies ved University of Nevada, Las Vegas. Det anbefales å kjøpe så snart du har økonomiske ressurser til å gjøre det, sier han.
Men ikke bare planlegg forskuddsbetaling og månedlig inntekt for å dekke boliglånet ditt. Tenk på eiendomsskatt, forsikring, vedlikeholdskostnader og eventuelle HOA -avgifter.
I andre byer foreslår Sah å følge universitetsutgitte lokale boligmarkedsrapporter for å bestemme styrken til markedet. Les mellom linjene om hva som driver økonomisk vekst, som igjen dikterer boligmarkedene: Er det drevet av flere jobber? Høyere lønn? Er det rett og slett flere som flytter inn i området? Kan boligforsyningen følge med? - Privat boliglånsforsikring: Hvis du ikke har 20 prosent spart for en forskuddsbetaling, er du forberedt på å betale PMI?
Den vanligste minste forskuddsbetalingen er 20 prosent, ettersom dette er terskelen der du ikke lenger trenger å betale privat boliglånsforsikring, og i hovedsak senker betalingene dine, sier Alex Lavrenov, agent hos Warburg Realty i New York City.
Likevel kan det nå være et godt tidspunkt å kjøpe fordi boligbeholdningen blir mer rikholdig over hele landet og det forventes at renten øker, sier Ralph DiBugnara, president i Hjemmekvalifisert , et nettsted for eiendomsressurser.
Ta dette trinnet
Får forhåndskvalifisert er et første skritt. Men for å bli tatt på alvor som kjøper, må du ha dine økonomiske dokumenter klare til å gå gjennom den strengere forhåndsgodkjenningsprosessen. Dette vil gi deg et klart bilde av hva du kvalifiserer for, og ved å ha orden på dokumentene dine vil du bedre kunne konkurrere i markedet, sier Lavrenov.
Scenario 2: Vent ett til tre år
Huseier er i horisonten. Men kanskje du ikke har nok av en forskuddsbetaling spart for å komme i nærheten av stengebordet, eller du er ikke helt sikker på hvor du vil bo neste år. Kanskje du nylig fornyet leiekontrakten.
Hva du bør vurdere
- Renten anslås å stige: Renter forventes å stige og en økning på 0,5 prosent kan koste deg titusenvis av dollar mer i løpet av lånet - om ikke mer - avhengig av beløpet som finansieres, sier Christopher Totaro fra Warburg Realty.
Selv i et kjøpers marked kan høyere renter føre til at din månedlige boliglånsbetaling er høyere, sier Michelle Mumoli , Administrerende direktør og eiendomsmegler i The Mumoli Group i Keller Williams City Life Jersey City i New Jersey. - Å bryte en leieavtale kan være verdt det: Mange førstegangskjøpere prøver å vente til leiekontrakten på deres nåværende sted nærmer seg slutten av løpetiden for å kjøpe sitt første hjem, sier Shelly Place , agent med Triplemint i New York City.
I virkeligheten kan det være ganske vanskelig å stille opp en sluttdato perfekt med slutten av en leieavtale, så i de fleste tilfeller er det ikke verdt det å la en leieavtale holde deg tilbake fra å tilby et tilbud på et hjem du elsker, sier hun .
De fleste leiekontrakter kan brytes med 30 til 60 dagers varsel til utleier sammen med et gebyr. Satsen vil variere fra utleier til utleier, sier hun, så sørg for at du leser leiekontrakten eller konsulterer administrasjonsselskapet for å finne ut nøyaktig når og hvordan du vil bli belastet hvis du forlater leiekontrakten tidlig.
De fleste utleiere jeg har støtt på, belaster tilsvarende en til to måneders husleie for å bryte leieavtalen, sier hun. - Markedsvekst kan overstige din evne til å spare penger: Si at du vil gå den tradisjonelle ruten og spare 20 prosent for forskuddsbetalingen. Det er beundringsverdig! Men, problemet? La oss si at du ser på starthus som er på $ 300 000. Du regner med at det vil ta deg noen år til å komme opp til $ 60 000 sparemerket. Men hva skjer hvis disse boligene øker til $ 400 000? Markedet kan overgå din evne til å spare, og gjøre en 20 prosent forskuddsbetaling lenger utenfor rekkevidde. Hele tiden går du glipp av muligheten til å bygge egenkapital, noe som kunne ha gjort opp for PMI -en du betalte hvis du hadde kjøpt tidligere.
Ta dette trinnet
Snakk med en finansekspert, som kan hjelpe deg med å kjøre tallene og avgjøre om det er verdt å vente til du har en større forskuddsbetaling.
Scenario 3: Vent fem år
Intensjonene dine er gode når det gjelder å spare. Men hver gang du begynner å bygge opp noen hundrelapper, dukker det opp irriterende utgifter. Helseforsikringspremiene dine gikk opp. Husleien din økte. Overføringen din gikk ut. Uansett har du en lang vei å gå besparelsesmessig.
Hva du bør vurdere
- Du samler en stor forskuddsbetaling: Jo større forskuddsbetaling, jo lavere risiko og lavere månedlige utbetalinger, sier Sah. En større forskuddsbetaling kan også gi deg et kortere lån (15 år mot 30 år). Dette kan hjelpe deg med å betale ned lånet tidligere og få mer egenkapital i hjemmet raskere. Men vet dette: Det er vanskelig å forutsi hvor boligmarkedet vil være om fem år.
- Kan du få en gave for å fremskynde prosessen? Vi vet. Du har allerede gitt opp avokado toast og kuttet ut kabelen. Selv om det er nyttig, gjør de små livsstilsendringene ikke tonnevis for å komme deg til sparemål. Kanskje på tide å be om litt hjelp via et gavefond?
Pengegaver fra familiemedlemmer kan brukes til forskuddsbetaling eller lukningskostnader med riktig dokumentasjon, sier Glenn Brunker, boliglånsleder med Alliert Hjem , boliglånsarmen til online finansielle selskap Ally Bank. (Visste du at 54 prosent av bykjøperne bruker økonomiske gaver fra familiemedlemmer eller venner for å dekke forskuddsbetalingen?) - Du bygger ikke rikdom: Vi er ikke her for å bash leie (vi Leilighet Terapi, tross alt.) Det er mange gode grunner til å ikke kjøpe bolig for øyeblikket. Men her er noen motivasjon for å komme til sparemål (eller finne ut hvordan du kjøper) raskere: Husk at hvis du betaler husleie, betaler du inn i andres egenkapital. Hvorfor ikke betale inn din? spør Mumoli.
Ta dette trinnet
I alle scenarier bør du følge med på kredittpoengene dine. Men hvis du venter på at poengsummen din skal klatre før du kjøper, vet du at du ikke trenger å vente til du kommer til 800 -klubben. EN poengsum på 760 kan gi deg den beste prisen.
Til syvende og sist er det ditt trekk. Bokstavelig. Lev livet på din egen tidslinje, og ring til en finansekspert for å ta hensyn til din unike økonomiske situasjon.
Nyere historier i eiendomsmegling:
- Den beste rimelige byen for ditt stjernetegn
- 8 ting eiendomsmeglere nuller i det øyeblikket de går gjennom døren din
- Den virkelige livsforandrende magien skjedde etter at jeg endelig ryddet opp
- 10 byer der det faktisk er billigere å leie enn å kjøpe
- Jeg trodde jeg så på 'Attack of the Clones' - men det var bare et åpent hus
