Jeg har 9. juli 2019 skissert i tegneserierøde hjerter i en planlegger jeg aldri vil kaste: det er dagen jeg endelig stengte på mitt første hjem! Etter et år med non-stop åpne hus , tusenvis av telefonvarsler fra MLS -apper og to mislykkede tilbud, ble mannen min og jeg endelig forelsket i huset som vi til slutt klarte å kjøpe. I motsetning til å kjøpe en iPhone, krever dette kjøpet imidlertid mer enn bare å sørge for at vi hadde nok penger på vår brukskonto. Det var måneder med frem og tilbake-samtaler mellom eiendomsmegleren vår, selgerens eiendomsmegler og vår låneansvarlige; SÅ mye papirarbeid; og rundt 10 til 15 timer totalt å spise is for å berolige angsten min. Etter at vi endelig fikk tilbudet vårt akseptert, tok det omtrent 30 dager å stenge vårt drømmende drømmehus.
Vi var imidlertid heldige at det gikk så fort. Til vår overraskelse tar det vanligvis mye lengre tid å stenge et hjem. Interessert i å lære hvor lang tid det tar (og hvorfor), så vel som hva du kan gjøre for å fremskynde prosessen? Her er alt du trenger å vite om tidspunktet for avslutningsprosessen:
Hvor lang tid tar det å stenge et hus etter at tilbudet er godtatt?
I følge Ellie Maes rapport om orienteringsinnsikt fra juli 2019 (den siste tilgjengelige), tar det i gjennomsnitt 42 dager å stenge et hjem med finansiering.
Hvor lang tid det tar å stenge et hus etter et godtatt tilbud, avhenger imidlertid virkelig av hvor du bor, hva slags bolig du kjøper og hva slags lån du tar (hvis du til og med tar et ute!)
Hvor lang tid tar det å stenge et hus med VA -lån?
De som har tjenestegjort i Amerikas væpnede styrker, er kvalifisert for lån fra Veteran Affairs (eller VA). De krever ingen forskuddsbetaling, har lavere lukkekostnader enn konvensjonelle nedturer, og tilbyr mer kredittfleksibilitet. Selv om det har blitt mytologisert at VA -lån tar evigheter å behandle, lukker de ifølge Ellie Mae i gjennomsnitt 46 dager - bare fire dager lenger enn et konvensjonelt lån.
Hvorfor tar det noen ganger lengre tid å stenge et hjem?
Å stenge et hjem kan definitivt ta lengre tid enn 42 dager, spesielt hvis du kjøper et andelsleilighet eller leilighet. Andelsleiligheter og andelsleiligheter har forskjellige forhold til flerfamiliebygningen de holder til i.
Andelshavere betaler inn hele bygningen og eier en andel av investeringen, men eier faktisk ikke plassen sin (interiør eller eksteriør). De har mest sannsynlig en kontrakt eller aksjeandel som gjør at de kan bo der og være en del av samarbeidsstyret som tar alle beslutninger om bygningen-vedlikeholdsprosjekter så vel som hvem som får kjøpe seg inn.
Condo -eiere derimot, eier vanligvis det indre av rommet sitt og eier deretter en andel av eiendommens fellesrom og eksteriør. Det er også tavler, men de bestemmer bare vedlikehold - ikke leietakere eller eiere.
På grunn av disse ekstra trinnene (og deres engasjement med andre parter utover kjøper og selger), kan kooperativer og leiligheter ta mye lengre tid å stenge. Bill Kovalchuk , en megler som jobber for Warburg Realty i NYC, sier at stenging på Manhattan for eksempel kan ta 60 til 90 dager.
Slik bryter det i gjennomsnitt, ifølge Kowalczuk:
- Kontraktsforhandlinger og fullføring av due diligence av kjøperens advokat: fem til syv virkedager.
- Fullføring av salgssøknad for andels-/andelsstyret: 10 til 14 dager (en uke til hvis det er finansiering involvert.)
- Vurdering: syv til ti dager.
- Gjennomgang av søknad av co-op-administrerende agent før du sender til styret: tre til syv dager
- Styret prosess, pluss intervjuer: syv til 14 dager.
Hvor lang tid tar det å stenge et hus etter vurdering?
Adi Perez , en agent for The Agency i LA, sier at det tar omtrent 10-14 dager å stenge et hus hvis vurderingen kommer i verdi.
Imidlertid, hvis prisforlangende kommer inn over- eller underverdi , det vil ta lengre tid siden å sortere denne komplikasjonen betyr mer kommunikasjon mellom parter og papirer alle må signere. For eksempel kan en kjøpers agent måtte forhandle med selgerens agent om boligpris, eller kjøperen må kanskje jobbe med å sikre ytterligere finansiering. Dette kan enkelt legge til en uke eller to.
Hvor lang tid tar det å stenge et hus med kontanter?
Siden en kjøper med alle kontanter kutter boliglånsprosessen og vurderingen ut av ligningen, sier Kowalczuk at dette kan redusere prosessen med to til tre uker.
Hvordan kan jeg øke hastigheten på å lukke et hus?
Louis Adler, rektor og medgründer av REAL New York , sier at det å få orden på økonomien og tilhørende papirarbeid i begynnelsen av kjøpsprosessen virkelig kan øke hastigheten på lukking.
Jeg kan bekrefte dette: Året før jeg begynte å lete etter et hjem, begynte jeg å betale kreditten aggressivt og jobbet hardt for å etablere vaner som ville øke poengsummen min. Så, når vi begynte å se på hus, var jeg ekstremt på topp med å synge dokumentene mine; kommunisert med HR på jobben min om at de burde vente en samtale om ansettelsen min; og sorterte selvangivelsen, bankdokumentene og lønnsstubbene på forhånd. Hver gang jeg mottok en e -post eller ring fra agenten eller lånekontoret, svarte jeg på det så raskt jeg kunne.
Alt dette økte definitivt prosessen og bidro til å gjøre opp for de tre til fire dagene med tapt tid da vi løp inn i ukjente problemer med stiftelsen. Siden vi også hadde gjort et godt inntrykk på selgerens agent, kunne vi enkelt forhandle om en lavere salgspris og kreditt for å fikse det selv.
Hvor lang tid tar den faktiske stengingen?
Prosessen med å lukke et hus fysisk tar omtrent en time, i hvert fall etter min erfaring. Jeg kjørte til låneoffiserens bygning og signerte en bunke papirer omtrent like høye som en smårolling (som, mye av papirer). Sammen med mannen min, var eiendomsmegleren min og en tredjepart også der (i mitt tilfelle en tilknyttet sperreselskap) som vitner.
hva betyr 666
Når alt var arkivert, møtte mannen min og jeg agenten vår i vårt snart kommende hus et par dager senere og fikk alle nøklene! Du finner ikke dette i noen offisiell rapport om prosessen, men her er et helt avgjørende tips: Forbered deg på mye hvin og OMG! S når du lukker - kanskje også et glass (eller tre) festlig vin.
Mer flott eiendomsmegling leser:
- Jeg kommer aldri til å kjøpe et hus bygget etter 1949 - her er den eneste grunnen til det
- De 24 mest strålende stueoppsettene gjennom tidene
- 10 ting utleiere hater å se i hjemmet ditt
- 10 overraskende måter å jobbe hjemmefra påvirker budsjettet
- 6 apper hver huseier burde ha på telefonen
